在人们欢欢喜喜准备过大年之时，一场猝不及防的疫情降临到神州大地上。截至2020年2月10日19时，全国累计报告新型冠状病毒肺炎确诊病例达40261例，疑似病例达23589例。受此次疫情影响，全国所有省级行政区均采取了一级应急响应，各地分别采取了停工停产或灵活上班等措施，一些行业面临着前所未有的困难和冲击，首当其冲属贸易、旅游、餐饮、酒店、娱乐和航空等行业。这场疫情对房地产行业的冲击虽不如前几个行业，但也造成了比较严重的影响。2020年1月26日，中国房地产业协会向会员单位及全行业发出倡议，倡议房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动。随后，大多数省市相继采取关停售楼处、施工停摆、土地拍卖暂缓、地产中介停业等措施，房地产行业承受的压力前所未有的，特别是中小房企。为此，笔者就本次疫情给中小房企所带来的几个关键法律问题进行分析，并提出相关建议和应对措施。

一、关于民间融资中需要注意的问题

房企维持现金流的方式有三种：经营活动现金流、投资活动现金流和融资性现金流。商业地产的客流锐减、减租、调整营业时间，开发商、中介机构各项销售活动的全面暂停，经营性收入随之锐减；疫情打击了社会经济预期，已经影响投资者信心，投资意愿下降。房企的经营活动、投资活动这两大现金流来源被不同程度的阻断。因此，房企必将转向融资以取得现金流。房企的融资途径包括银行贷款融资和民间融资。由于房地产仍处于政策调控期，也不属于专项政策扶持对象，即使央行和财政部出台了政策对疫情影响暂时遇到困难的企业不盲目抽贷、断贷、压贷并降低融资成本，仍无法解决中小房企的银行融资问题，这就导致中小房企必然转向社会融资，即民间借贷。

民间借贷中，借款人作为相对弱势的一方，容易被“套路贷”、“高利贷”，严重损害自身利益。建议中小房企的管理者在签订民间借贷合同时一定要仔细认真阅读合同相关条款，明确借款数额、还款期限及约定利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》划定了“两限三区”规则：合同约定的利息（包括正常利息、逾期利息、复利等）超过36%部分法律不予保护；合同约定的利息在超过24%至36%部分类推自然债务，已经支付的不能主张返还，未给付的债权人不得向借款人主张；合同约定的利息为24%以下部分，属于合法利息，应当保护，债权人可以全额主张。因此应当注意借款双方约定的利息时是否符合法律的规定。

与此同时，中小房企作为债务人，应当对借款双方的交易相关痕迹进行保留、记录，如保存借款合同，对客户人员的通话、聊天记录予以录音、截图保存，严格按照借款合同约定账户打款并保存交易凭证，明确是否属于合法批准的贷款公司，网上查询是否有违法犯罪记录，是否属于诈骗团伙，在出现违约的情况下及时计算相对方索要的违约金是否超过24%的法定利息，超过的部分不予支付。出现纠纷时及时向公安机关报案处理，并提供相应证据，固定案件事实，建议及时寻求法律专业人士的帮助。

二、关于因工期延期引起逾期交房问题

2020年1月20日，国家卫健委发布公告已将新型冠状病毒肺炎纳入《传染病防治法规定》的乙类传染病并采取甲类传染病的防控措施。1月31日，世卫组织宣布将此疫情列入国际关注的突发公共卫生事件。此后，中国国际贸易促进委员会发布公告称可向外贸企业出具不可抗力证明， 2月10日全国人大常委会法工委表示因疫情防控不能履行合同或延期履行合同属于不可抗力。

《中华人民共和国民法总则》（下称“《民法总则》”）第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 疫情的影响下，政府采取的停工停产等相关管控措施后，项目复工时间顺延、人员短缺，房企的建筑工程的完工时间也将会延期，可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋，从而引发购房者以此为由请求支付违约金甚至解除商品房买卖合同的纠纷。此时，房企可以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由主张延期交房、部分或全部免除相应违约责任。值得一提的是，非典型肺炎疫情后，许多地方的商品房买卖合同中已增加的相应的条款，即约定了在遭遇非典等重大传染性疾病等原因导致履行延误的，出卖人的交房时间可以相应延期且不承担逾期交房责任。

尽管不可抗力可以成为中小房企在逾期交房情形下的抗辩理由，但在司法实践中，因疫情影响并非一概而论地认定为不可抗力。目前的司法裁判观点有三：其一，商品房预售合同签订时双方未知疫情的发生，且约定的交房时间在疫情防控期后，却因疫情的影响无法按合同约定致使的逾期交房，构成不可抗力，开发商有权主张顺延交房时间和相应免除违约责任。其二，商品房预售合同签订时间在疫情防控期间内，合同当事人可以预见相应后果，不构成不可抗力或者合同约定的交房时间在疫情防控期之后很长一段时间，疫情防控并未对按时交房造成实质性影响的，房企无权主张延期交房，需要承担相应赔偿责任。其三，显而易见的，商品房预售合同签订在疫情防控期之后，必然不属于不可抗力。因此，需要具体案件具体分析。与此同时，买受人要求变更合同或解除房屋买卖合同的问题，也可以适用不可抗力规则为抗辩理由，要求继续按原合同约定履行。

满足不可抗力基本要件的前提下，《合同法》规定了不可抗力一方需要及时履行通知合同相对方的义务，其目的在于使得合同对方及时了解和知晓不可抗力情形，以采取相应补救措施，实现减损、止损的目的。基于公平原则和诚实信用原则，当事人未及时通知，从而导致对方未能减轻损失的，针对该部分损失（如对方采取措施可以减轻的损失）不能适用不可抗力避免承担责任。除《合同法》规定的通知义务外，通常商品房买卖合同及其补充协议中亦会约定发生不可抗力时的通知条款，通知的期限、条件、方式等，我们提示合同当事人关注商品房买卖合同中约定的相应通知义务。

具体应对建议：

结合上述分析，笔者建议房企应对此类交房纠纷时，应根据楼盘的实际情况预判延期交房所造成的影响，提前研究出台应对措施，具体建议如下：

1.检查特定楼盘的商品房预售合同。重点审查交房时间、逾期交房的责任、不可抗力的约定等。

2.收集新冠肺炎构成不可抗力的证据。如各级政府延长假期、停产停工的通知、公告，停工报告，政府部门出具的官方书面通知，官方媒体（或其他有公信力媒体）的报道等、本项目存在确诊病例需要停工等材料

3.认为构成不可抗力的，房企应当通过短信、邮件、寄送书面通知书等形式及时通知购房者，并保存固定证据。例如书面通知的寄送文件、回执，录音录像，双方就不可抗力事宜确认签署的书面文件等。

4.收集开发商确因疫情影响无法履行合同、积极采取措施减损、止损的证明材料。如施工方、监理方延期施工的书面材料；开发商及时采取了相应措施减损、止损，并固定和保留相应证据等，为后续的涉诉做准备。

5.预判延期交房的天数及违约金额的多少，在不构成不可抗力时，可以及时与购房者谈判，实现减损的目标。

三、关于延期办理权属登记的问题

如前所述，不可抗力是指“不能预见、不能避免和不可克服”的事件，具体就延期办理权属登记能否适用不可抗力，需视情况和个案而定。

因新冠肺炎疫情，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号）延长春节假期，各地也陆续要求不动产登记部门延迟办公，导致开发商无法在买卖合同承诺的期限内为买受人办理不动产权证书的，是合同双方在签署买卖合同时无法预见、无法避免和无法克服的，房企在假期延长、房管部门延迟办公的时间段内也可以不可抗力为由主张免除相应违约责任；但如疫情爆发并未对申办权属登记造成影响，相关部门正常对外办公或可网上办理的，则无法由此免除出卖人的违约责任。

针对因疫情房管部门无法正常办公，导致出卖人迟延办理权属登记的，建议开发商及时搜集和保存相应的证据。

四、关于建材采购合同是否继续履行的问题

疫情管控、人口限流，后期的材料成本预期将上涨，建材企业极大可能会以本次新型肺炎疫情属于“不可抗力”事件为由提出解除此前与房企或施工单位已经签署的建材购销合同，最终影响到整个项目的稳步推进，甚至是超出工期，房企因此将承受更大的损失。建材的购销合同能否解除，还要具体评估影响合同履行的因素，是否完全因疫情造成，是否确实到了合同目的根本无法实现的程度。如果合同双方对此认识不同无法协商一致，在诉讼或仲裁中还要看要求解除合同的一方能否充分举证证明。因此，建议房企或施工单位在做出或者受到通知中止、解除合同这些重要决定之前，要与法务或律师进行充分的法律论证推演，避免造成不必要的损失。

结语

结语：在新冠肺炎疫情的严重影响下，社会的各类经济活动都将受到影响，各方作为社会的一份子，我们建议合同的合同相对人能够换位思考、互相体谅，避免讼累，共克时艰。