借名买房情形下房屋所有权确权纠纷的法律探析
借名买房作为实践中常见的民事行为，因涉及“名义购房人”与“实际购房人”的权利冲突，极易引发房屋所有权确权纠纷。此类纠纷的核心争议在于，应依据不动产登记的公示公信力认定所有权归属，还是基于实际出资、借名约定等实质要件确认实际购房人的权利。本文结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编、合同编相关规定及司法案例，梳理借名买房的法律性质，分析所有权确权的裁判逻辑，剖析实践中存在的法律争议，并提出相应的风险防范路径，以期为司法实践及民事主体提供参考。
一、借名买房的法律界定与构成要件
（一）法律界定
借名买房，是指实际购房人（以下简称“借名人”）因政策限制（如限购、限贷）、规避税费、保护隐私等原因，与名义购房人（以下简称“出名人”）达成合意，由借名人实际出资购买房屋，房屋登记在出名人名下，但房屋的占有、使用、收益等权利归借名人享有的民事行为。从法律关系来看，借名买房包含两个核心层面：一是借名人与出名人之间的“借名约定”，属于债权合同关系；二是房屋所有权的归属争议，涉及物权变动的效力认定，二者共同构成借名买房纠纷的基础法律框架。
（二）构成要件
结合司法实践，认定借名买房关系成立需满足以下四个要件：
1. 存在书面或口头的借名约定：约定内容需明确借名人实际出资、房屋登记在出名人名下、房屋权益归借名人所有。书面约定（如《借名买房协议》）是最直接的证据，口头约定则需结合其他证据（如聊天记录、证人证言）综合认定。
2. 借名人实际履行出资义务：借名人需提供银行转账记录、购房款发票、契税缴纳凭证等证据，证明其实际支付了购房款、税费等与房屋购买相关的费用。若借名人仅支付部分款项，需结合约定判断是否构成“实际出资”（如约定出名人仅挂名，借名人承担全部费用）。
3. 房屋由借名人实际占有使用：借名人需提供房屋租赁合同、物业费缴纳记录、装修合同等证据，证明其实际控制房屋，享有占有、使用、收益的权利。若房屋处于出租状态，租金由借名人收取，也可作为实际权益归属的佐证。
4. 借名原因具有合理性：借名人需说明借名的正当理由，如因限购政策无法购房、因信贷政策无法获得优惠贷款等。若借名原因违反法律、行政法规的强制性规定（如为逃避债务、洗钱而借名），则借名关系可能因“以合法形式掩盖非法目的”而无效。
二、借名买房所有权确权纠纷的核心争议与裁判规则
借名买房所有权确权纠纷的本质，是“物权公示原则”与“实质正义”的冲突。《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”，确立了不动产登记的公示公信力；但实践中，若严格依据登记认定所有权，可能忽视借名人的实际权利，导致不公。司法实践中，法院通常结合借名原因、合同效力、是否存在第三人利益等因素，综合判断所有权归属，形成了以下裁判规则。
（一）借名目的合法且无第三人利益时，支持借名人确权请求
若借名约定合法有效（如因限购政策借名），且房屋未涉及善意第三人（如出名人未将房屋出售、抵押给不知情的第三人），法院通常尊重当事人的真实意思表示，支持借名人的所有权确权请求。
案例：董某与肖某珍所有权确认纠纷案【案号：（2025）鄂0103民初3231号】
董某因无购房资格，借用其母肖某珍之名购买武汉市江汉区某房产，该房屋虽登记在肖某珍名下，但实际出资及使用人为董某。后董某请求法院确认该房屋所有权归其所有，并要求肖某珍协助办理产权变更登记。法院经审理查明，原被告双方已就借名买房达成合意，借名买房的事实成立，最终认定董某为案涉房屋的实际权益人，支持其所有权的确认请求，判令肖某珍协助董某办理过户手续。
裁判逻辑：在无第三人利益受损的情况下，不动产登记仅具有“权利推定力”，而非“权利确认力”。借名人提供的证据足以证明其为实际权利人时，应突破登记的公示效力，优先保护实质权利，实现“形式正义”与“实质正义”的平衡。
（二）借名目的违法或损害公共利益时，驳回借名人确权请求
若借名约定违反法律、行政法规的强制性规定，或损害社会公共利益（如为逃避税费、规避保障性住房政策而借名），法院将认定借名关系无效，驳回借名人的确权请求，房屋所有权归出名人所有，但借名人可依据不当得利要求出名人返还出资款。
案例：王某与崔某所有权确认纠纷案
王某以崔某名义购买经济适用房，支付首付款及贷款并实际居住使用，崔某出具《承诺书》承诺将房屋过户给王某。后崔某拒绝办理过户手续，王某诉至法院请求确权。法院经审理认为，经济适用房是政府为中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，其购买人必须满足国家规定的条件。王某、崔某购房时达成的借名买房协议违反了法律法规的禁止性规定，损害了社会公共利益，当属无效，故崔某向王某出具的《承诺书》亦无效。最终，法院对于王某要求崔某将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求不予支持，同时判决崔某返还王某的实际出资款。
裁判逻辑：借名行为若违反政策目的或法律强制性规定，可能导致资源错配、损害公共利益，此时应优先维护法律秩序与公共利益，否定借名关系的效力，仅在债权层面处理出资返还问题，避免“违法者通过诉讼获利”。
（三）房屋涉及善意第三人时，优先保护第三人权益
若出名人将房屋出售、抵押给善意第三人（第三人不知晓借名关系，且已办理过户或抵押登记），法院将依据《民法典》第三百一十一条（善意取得制度），认定第三人取得房屋所有权或抵押权，借名人丧失确权请求权，仅可向出名人主张违约责任或损害赔偿。
案例：潘某与青某所有权确认纠纷案【案号：（2015）成华民初字第3726号】
潘某作为实际出资人以青某的名义购买了案涉房屋，双方签订《购房协议》约定了借名买房关系。后青某在潘某不知情的情况下将该房屋出售给第三人谢某、徐某敏，双方签订合法有效的买卖合同并实际交付房屋。于是潘某诉至法院，请求确认房屋所有权归自己所有。法院经审理认为，谢某、徐某敏为购买案涉房屋已支付了合理对价，该第三人系善意受让人，其占有使用权应受法律保护。最终，法院判决驳回潘某的确权请求，但潘某可以债权人身份，向青某另行主张自己的权利。
裁判逻辑：不动产登记的公示公信力是维护交易安全的核心，善意第三人基于对登记的信赖进行交易，其权益应优先保护。若允许借名人对抗善意第三人，将破坏不动产登记制度的稳定性，增加交易风险，损害市场秩序。
（四）借名人现实中履行不能，驳回借名人的确权请求
若借名人诉讼时因购房资格、国籍原因导致实际并未获得购房资格或无法满足办理过户的要求等，法院将认定房屋产权过户至借名人名下的诉讼请求事实上无法履行，因房屋所有权以登记为准，借名人不能仅凭与出名人的借名买房形成的债权关系直接确认其所有权，故驳回借名人确权的诉讼请求。
案例：孙某 1 与孙某 2 所有权确认纠纷案【案号：(2023)沪0115民初113049号】
孙某 1 与孙某 2 系姐妹关系。2002年为解决父母居住困难问题，孙某 1 主张其出资购买位于上海市浦东新区的系争房屋，虽登记在孙某 2 名下，但双方约定房屋实际归孙某 1 所有，要求确认所有权并协助过户。被告孙某 2 辩称房屋登记权属其名下，且孙某 1 作为外籍人士不具备上海购房资格，拒绝过户。法院认定双方存在借名买房关系，房屋所有权以登记为准，孙某 1 未能提供符合境外个人购房资格的证明，故不支持孙某 1 诉请。
裁判逻辑：从合同履行角度看，借名买房关系可视为一种特殊的合同关系，出名人负有协助借名人办理过户的合同义务，但该义务的履行需以不违反法律法规及政策规定为前提。当借名人因购房资格等原因无法满足过户要求时，合同的履行陷入事实上的不能，法院难以支持借名人要求过户并确认所有权的诉讼请求。这一裁判逻辑既维护了不动产登记制度的权威性，确保物权变动有稳定、可预期的规则遵循，保障交易安全；又兼顾了房地产市场调控政策的实施效果，防止借名买房行为成为规避政策的手段，维护了政策的严肃性与市场秩序的稳定性。
三、借名买房所有权确权纠纷的法律争议焦点
（一）借名约定的性质认定：预约合同还是本约合同
实践中，部分借名约定仅约定“借名人出资，出名人挂名”，未明确房屋过户时间、条件等内容，此时借名约定的性质存在争议：一种观点认为，借名约定是“预约合同”，需双方另行签订房屋买卖合同才能办理过户；另一种观点认为，借名约定是“本约合同”，已包含所有权归属及过户义务，出名人应直接履行过户义务。
司法实践中，法院通常结合约定内容判断：若约定明确“房屋权益归借名人所有，出名人有义务配合过户”，则认定为本约合同，借名人可直接要求过户；若约定仅提及借名，未涉及过户，则认定为预约合同，借名人需举证证明双方存在过户合意，否则难以支持确权请求。
（二）“借名买房”与“委托购房”的区分
委托购房是指委托人委托受托人以受托人名义购买房屋，购房款由委托人支付，房屋所有权归委托人所有，二者与借名买房的外在形式相似，但法律性质不同：委托购房中，受托人仅为“代理人”，其行为后果归委托人所有；借名买房中，出名人是“名义权利人”，与借名人存在独立的债权债务关系。
区分二者的关键在于“权利外观”：委托购房中，受托人通常会向第三人披露委托关系（如购房合同中注明“代委托人购买”）；借名买房中，出名人不会披露借名关系，房屋登记在出名人名下，第三人无法知晓借名事实。若无法区分，法院将结合是否存在委托协议、受托人是否披露关系等因素综合判断，若认定为委托购房，委托人可直接主张所有权；若认定为借名买房，则需按借名规则处理。
（三）限购政策对借名关系效力的影响
限购政策属于地方政府为调控房地产市场制定的规范性文件，不属于法律、行政法规的强制性规定，因此借名买房因限购政策引发的纠纷，需区分“借名目的是否违反政策精神”：
1. 若借名人因限购政策无法购房，借名目的是“实现居住需求”，且不违反政策的核心目的（如抑制投机炒房），则借名约定有效，借名人可主张确权；
2. 若借名人已有多套房屋，借名目的是“投机炒房”，违反限购政策的调控目的，则借名约定可能因“损害社会公共利益”而无效，借名人无法主张确权。
四、借名买房的法律风险防范建议
（一）签订书面借名协议，明确权利义务
借名人应与出名人签订书面《借名买房协议》，明确约定：
借名原因、房屋位置、价款；
借名人实际出资义务及出名人的挂名义务；
房屋占有、使用、收益的归属；
过户时间、条件及违约责任（如出名人拒绝过户的赔偿标准）。
协议需由双方签字确认，并留存原件，避免因口头约定导致证据不足。
（二）保留实际出资及占有证据
借名人应妥善保管以下证据：
银行转账记录（备注“购房款”）、购房款发票、契税及维修基金缴纳凭证（原件由借名人持有）；
房屋租赁合同、物业费、水电费缴纳记录（以借名人名义支付）；
装修合同、装修费用凭证（证明借名人实际使用房屋）。
这些证据是证明借名关系及实际权利的核心，可有效降低确权风险。
（三）避免借名购买政策性住房
政策性住房（如经济适用房、共有产权房）具有严格的申购条件和交易限制，借名购买此类房屋的行为通常违反政策规定，借名关系易被认定为无效，借名人无法主张确权。因此，民事主体应避免借名购买政策性住房，若确有居住需求，可通过合法途径（如申请保障性住房、等待限购政策放宽）实现，避免因借名导致权益受损。
（四）及时办理房屋过户手续
在借名原因消失后（如借名人符合购房资格、政策允许过户），借名人应及时要求出名人办理房屋过户手续，避免因时间拖延导致风险（如出名人离婚、死亡、债务危机，房屋被查封、拍卖）。若出名人拒绝过户，借名人应在诉讼时效内（3年）提起诉讼，主张确权或违约责任，避免超过时效丧失胜诉权。
五、结语
借名买房所有权确权纠纷的处理，需在“物权公示原则”与“实质正义”之间寻求平衡：既要维护不动产登记的公示公信力，保障交易安全，又要尊重当事人的真实意思表示，保护实际权利人的合法权益。司法实践中，法院通过区分借名目的合法性、是否存在第三人利益等因素，形成了较为清晰的裁判规则，但仍存在借名约定性质、政策效力认定等争议。
对于民事主体而言，借名买房存在较高的法律风险，应尽量避免；若确需借名，需通过签订书面协议、保留证据、及时过户等方式降低风险。未来，随着房地产市场调控政策的完善及不动产登记制度的细化，借名买房纠纷的裁判规则将更加明确，为维护民事主体的合法权益及市场秩序提供更有力的法律保障。
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