一、法律政策动态

本办法自印发之日起施行，同时原《商业银行小微企业金融服务监管评价办法（试行）》废止。该办法旨在科学评价银行业金融机构小微企业金融服务工作情况和成效，督促和激励其贯彻落实普惠金融发展的战略部署，提升服务质效。评价工作坚持定量与定性并行、总量与结构并重、激励与约束并举的原则。

新版《反洗钱法》包含七章共六十五条款，主要强化了反洗钱的监管力度，并优化了反洗钱责任的相关规定。该法律要求金融机构必须构建和实施一套完善的反洗钱内部控制机制，进行客户身份的尽职调查，妥善保管客户身份信息及交易档案，并严格执行大额交易和可疑交易的报告制度。同时，对于非金融机构，在进行特定业务活动时，也被要求遵循与金融机构相似的反洗钱责任。

 利率自律机制15家核心成员、其他全国性银行。利率自律机制秘书处有关负责同志参加会议，并发出倡议，该《倡议》要求银行和机构平等协商，在存款服务协议中加入相关条款。具体来讲，当银行下调存款利率时，对公客户可以选择接受调整后的存款利率或提前终止协议，但当银行上调存款利率时，对公客户也可以选择接受调整后的利率或提前终止协议，不存在银行单方面改变合同。   

该《办法》是在2020年颁布的《银行保险机构涉刑案件管理办法（试行）》的基础上吸收实践中成熟的经验修订而成，为金融机构涉刑风险事件及案件的管理工作提供了明确的法律依据和操作规范，旨在建立责任明确、协调高效的工作机制，依法、及时、稳妥处置案件，对可能涉刑或已经涉刑的金融机构进行了更为严厉的监管。《办法》的出台，对金融机构的日常经营管理提供了一份具有操作可行性的行为手册。对金融机构日常的刑事风险防范、刑事危机应对和涉刑案件处理提供了重要指引。

《办法》明确牵头行和代理行职责，银团贷款出现违约风险时，代理行应当根据银团贷款合同的约定，负责及时召集银团会议，并可成立银团债权委员会，对贷款进行清收、保全、重组和处置。相较于《银团贷款业务指引（2011修订）》，《办法》重点修订内容有：一是明确监管导向，要求银行开展银团贷款业务要更好支持实体经济发展，同时有效防范化解风险。二是丰富银团筹组模式、优化分销比例和二级市场转让规则，提升开展银团贷款业务的便利性。三是规范银团收费的原则和方式，进一步完善银团定价机制。四是对银团贷款管理提出了更为系统化的要求。

二、经典案例解读

案例 ：房地产开发商阶段性保证责任的认定

审理法院：上海金融法院

案号：(2022)沪74民终109号

[ 案情简介 ]

2009年12月10日，严某、王某、某房产公司与某银行签订《借款合同》一份，约定某银行向严某、王某提供个人住房贷款138万元，并以其购买的房产提供抵押担保，某房产公司为该借款提供阶段性的连带保证责任，保证期间从贷款发放之日起至该抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收执之日止。

后严某、王某未按合同约定按时还本付息，某银行诉至法院，诉讼请求为：1、要求被告严某、王某共同归还原告借款本金、支付利息、逾期利息等费用；2、请求某房产公司承担阶段性担保责任；3、请求确认原告对抵押财产享有优先受偿权。

被告严某、王某共同辩称，逾期还款情况属实，但因房屋的正式抵押登记尚未办出，故不同意某银行行使抵押权。被告某房产公司辩称，涉案房屋的预告登记并未失效，原告有权行使抵押权。虽然《借款合同》约定的保证期间为从贷款发放之日起至该抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收执之日止，但上述约定的背景是：法律未规定抵押预告登记权利人可行使抵押权。现依据新法，原告已实际享有抵押权，房产公司就不应再承担阶段性保证责任。

另查明竹韵路房屋于2009年12月24日办理了权利人为工行宝山支行的预购商品房抵押预登记，于2011年3月26日办理了权利人为某房产公司的首次登记。严某、王某尚未办理房地产权证，亦未办理房地产正式的抵押登记手续。

[ 法院观点 ]

本案的争议焦点为：1、某银行是否对涉案房产享有优先受偿权；2、某房产公司是否应承担阶段性连带保证责任。

法院认为：关于某银行是否对涉案房产享有优先受偿权的问题。案涉房屋已经进行了抵押预告登记，但该登记行为发生于《民法典》施行以前，且当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款作出了明确规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。根据上述规定，涉案房屋已办理了抵押预告登记及首次登记，且预告登记与所有权首次登记的财产标的完全一致，预告登记也并未失效，因此可以确认，本案所涉预告登记已经具备抵押登记的条件，某银行作为预告登记权利人对涉案房屋享有优先受偿权，其抵押权应自预告登记之日起即2009年12月24日起设立。

关于某房产公司是否应承担阶段性连带保证责任。虽然《借款合同》第二十条约定：某房产公司的保证期间从贷款发放之日起至竹韵路房屋的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交某银行收执之日止，但对该条款的解释应探求当事人的真意，而不应仅拘泥于所使用的词句。

首先，从阶段性连带担保责任的性质和目的看，阶段性保证是商品房预售中，为解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前无任何增信措施而面临的风险，由房地产开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务所提供的连带保证。该种保证使得银行在等待期内也能获得安全的债权保障。但一旦房屋抵押设定成功，阶段性保证的任务就告完成，银行获得抵押担保之日即为开发商阶段性保证责任解除之时。换言之，商品房预售贷款的还款担保可分为两段，以银行获得优先受偿权之日为界，向前存在的为开发商提供的阶段性连带保证，向后存在的则为房屋抵押担保，两者互为承继，而非并存关系。

其次，从阶段性担保的产生背景来看，“保证责任应自房地产权证及抵押登记证明原件交至银行之日止”的约定仅在于确保开发商的阶段性保证责任应延续至银行取得抵押权时止。本案中房地产权证、抵押登记证明仅为抵押权取得的表征，而非权利本身，在银行已可实质行使抵押权的情况下，如仅因未取得上述文件而认为其可继续享有开发商的连带责任保证及房屋抵押的双重担保，无疑将与双方当事人的缔约目的相悖，也有违诚实信用原则，缺乏经济上的合目的性和正当性。故在银行已可对涉案房屋行使抵押权的情况下，房地产公司不应再承担保证责任。

[ 律师解读 ] 

一、阶段性担保制度背景

在期房买卖中，购房者向银行贷款并以所购房屋提供抵押担保，但此时房屋还在建设中，尚不具备办理正式产权登记及抵押登记的条件。为帮助买受人贷款，促成交易成立，以便其快速销售商品房，开发商通常会在该房屋办妥房产证及正式抵押登记前，为该笔贷款提供连带保证责任担保。

在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“担保司法解释”）施行之前，司法裁判主流观点认为抵押权预告登记只是一种物权排他权，根据物权法定原则，抵押权采用登记设立主义，抵押权预告登记不具有正式抵押的效果，对抵押物的拍卖变卖所得价款不具有优先受偿权。因此，银行往往会要求开发商提供阶段性担保，并且会将阶段性担保结束的条件，约定为银行的抵押权完成登记。

阶段性担保的本意是在要求开发商在银行的抵押权成立生效前提供连带保证，通过开发商的阶段性担保与抵押权的无缝衔接关系，保障银行债权始终有担保存在。

《担保司法解释》施行之后，该解释第52条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。即，在房屋已完成初始登记，但未完成抵押登记的情况下，银行可能提前取得抵押权，此时业主出现断供，开发商的阶段性保证责任也可能提前结束。

二、律师观点

对于阶段性担保的性质认定，司法实践中主要有三种观点：第一种认为，阶段性担保视为约定不明的保证期间，其保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。第二种认为，阶段性担保的表述应视为明确约定了保证期间，应按照合同约定确定保证期间；第三种认为，阶段性担保的约定是保证合同的解除条件，不是法律规定的“保证期间”。

笔者认为第三种观点更为合理。阶段性担保不是为了与其他保证人一样承担保证责任。对于金融机构的角度来讲，阶段性担保是为了保护金融机构抵押权的实现，督促房地产开发有限公司依约及时竣工、验收、交付合同约定的预抵押房产，尽快达到可以办理正式抵押登记的状态，以便金融机构取得最大限度的债权“保险”。若完全否认阶段性担保的存在，则不利于平衡购房者、开发商、银行之间的权利义务，推动金融借贷业务的发展；若肯定阶段性担保中关于保证期间的约定，一方面将导致“保证期间早于主债务履行期限”情形的出现，不符合法律的规定；另一方面，若银行怠于行权，则有损当事人的合法权益，与立法的目的不符。若将阶段性担保的约定视为保证合同的解除条件，解除条件成就时银行已对抵押物享有优先受偿权，合同目的已经实现，更加符合公平原则和司法实践的要求。

三、律师建议

结合司法实践，我们建议金融机构与开发商订立阶段性担保合同时应注意如下问题：

（1）在签订阶段性保证合同时，双方应约定具体明确的保证期间，不应当违背关于保证期间的规定，以免约定的保证期间被认为没有约定或约定不明确。同时，若出现借款人未按合同约定按时还本付息的情况，则应及时向借款人及房地产开发商主张权利，避免被认定为已过六个月的法定最低保证期间，不能向开发商主张连带保证责任。

《民法典》第六百九十二条规定，债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定，没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。在兰州中海宏洋房地产开发有限公司、招商银行股份有限公司兰州分行等金融借款合同纠纷案【(2022)甘01民终2879号】，兰州中院认为涉案合同项下的债务是分期履行，且抵押物的房产权证尚未办理，因此保证期间属约定不明，本案保证期间应认定为主债务履行期限届满之日起六个月，即最后一期债务还款期限届满之日起六个月。

一般来说，借款人分期付款的情况下，最后一期履行期限届满才认定为主债务履行期限届满，从而计算保证期间。但是，在借款人迟延履行付款义务时，金融机构常常宣布全部款项提前到期，那么宣布提前到期日起算保证期间，金融机构应当及时要求开发商承担保证责任。

（2）金融机构应积极督促借款人与房地产开发商办理建筑物抵押权预告登记、所有权首次登记等手续，以便及时办理抵押登记，避免因怠于行权导致开发商担保责任的免除。

在【（2017）最高法民申3474号】中，最高人民法院认为“招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就”。

本案中，银行怠于办理抵押预告登记及正式抵押手续属于不正当阻止阶段性担保责任解除条件成就，应视为条件成就免除开发商的阶段性担保责任，对于造成抵押物被法院查封无法办理抵押的损失，应由招商银行自行承担。故，金融机构应建立健全与购房人、银行和产权部门的跟踪系统，掌握购房人的资产和还款情况，积极督促开发商、金融机构内部、购房人办理抵押登记手续，以维护合法权益。