汉盛法评丨物业服务合同纠纷解析与处理策略
案例一：未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费
案号：（2022）粤20民终849号
案情简介：
中山市某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）为某商业楼提供物业服务，但该商业楼并不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，且商业楼的所有权人也并非物业服务合同的相对方。然而，物业公司已向该商业楼履行了基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务，且商业楼的所有权人也长期未提出异议。因此，双方形成了事实上的物业服务合同关系。
法院判决：
法院认为，双方已形成事实上的物业服务合同关系，商业楼的所有权人应向物业公司缴纳物业费。
解析：
在物业服务合同中，双方未签订书面合同但已形成事实上的物业服务合同关系的，业主仍应按照物业服务的实际履行情况缴纳物业费。
案例二：业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续
案号：（2022）粤0402民初1029号
案情简介：
陈某某为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩。然而，物业服务企业拒绝配合办理相关安装手续。陈某某遂提起诉讼。
法院判决：
法院认为，业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
解析：
业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩的，物业服务企业应予以配合。这是业主专有权利行使的合理延伸，也是为了更好地利用专有部分。
案例三：业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格
案号：（2022）闽民再304号
案情简介：
福建省某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与福州市台江区某业主委员会（以下简称“业委会”）因物业服务合同产生纠纷。业委会的选举结果未经备案，但物业公司认为这影响了业委会的诉讼主体资格。
法院判决：
法院认为，业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格。业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。备案为程序性要求，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。
解析：
业主委员会的选举结果未经备案，不影响其诉讼主体资格。备案仅为程序性要求，不影响业主委员会对外代表全体业主行使权利。
案例四：物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定
案号：（2019）沪0105民初12737号
案情简介：
上海某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与上海某置业有限公司（以下简称“置业公司”）因物业服务合同产生纠纷。双方对物业费标准存在争议，且合同中未明确约定。
法院判决：
法院认为，在物业费标准约定不明的情况下，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定物业费。
解析：
在物业服务合同中，若物业费标准约定不明，法院可依据费用与服务水平相适应的原则，综合考虑物业服务企业的实际付出和业主的受益情况，确定合理的物业费标准。
案例五：居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
案号：（2022）粤07民终3418号
案情简介：
因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。开平某物业分公司（以下简称“物业公司”）与某小区业主陈某权、吴某桃因物业服务合同产生纠纷。该小区的业主委员会未能依法履职，居民委员会代行职责与物业公司签订了物业服务合同。
法院判决：
法院认为，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力。业主应当按照合同约定支付物业服务费。
解析：
在业主委员会无法履职的情况下，居民委员会可依法代行职责，与物业服务企业签订物业服务合同。该合同对业主具有法律约束力，业主应当按照合同约定支付物业服务费。
案例六：建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定
案号：（2022）最高法民再223号
案情简介：
某银行青岛分行（以下简称“银行”）与某物业公司因物业服务合同产生纠纷。双方对物业费的计算标准存在争议。银行认为，前期物业服务合同中的物业费标准过高，不符合实际情况。
法院判决：
法院认为，建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定。在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。因此，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
解析：
在前期物业服务合同中，物业费的计算应根据实际情况综合认定。法院在认定物业费标准时，会综合考虑前期物业服务合同的特殊性以及实际情况，确保物业费的合理性和公平性。
案例七：解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定
案号：（2021）吉2404民初1036号
案情简介：
珲春市某业主委员会（以下简称“业委会”）与珲春市某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）因物业服务合同产生纠纷。业委会认为物业公司提供的物业服务不符合合同约定，决定解聘物业公司。然而，物业公司在未收到正式解聘通知的情况下，继续为小区提供物业服务。
法院判决：
法院认为，解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定。业委会在解聘物业公司时，未按照法定程序进行表决和通知，因此解聘决定无效。
解析：
在解聘物业服务人时，业委会应当遵循法定程序，由业主共同决定。未经法定程序解聘物业服务人的，解聘决定无效。这有助于维护物业服务市场的稳定和公平。
相关研究
-
11-052020
工程量清单项目特征描述不准确导致的争议及规避措施
工程量清单项目的特征决定了工程实体的实质内容，直接决定了工程实体的自身价值（价格），应予以详细而准确的表述和说明。 -
05-292020
企业赴美上市指南
美国的资本市场是以投资人选择为导向，以注册制为原则，赴美上市成功的关键在于企业的基本面和投资人的认可。 -
10-292020
《民法典》《九民纪要》下合同不成立、无效、被撤销或确定不发生效力的情形和法律后果简析
本文重点参考《<民法典>理解与适用》及《<九民纪要>理解与适用》中的观点，并简析《民法典》《九民纪要》下，合同不成立、无效、被撤销或确定不发生效力的情形和法律后果。 -
02-192020
《治安管理处罚法》五十一条第一款第一项不宜随意适用
这段时间，各地均采取了非常严格的防控措施，两高也相继出台文件，要求严打防控期间的种种破坏防疫工作的违法行为。我们也看到很多媒体在一些短视频平台或者微博这样的社交媒体上，发布一些破坏社会秩序、以及不服执法人员管控的视频，最终这些人都受到了法律的制裁。 -
04-222020
建设工程项目部印章对合同效力的影响及使用时的注意事项
本文将对盖章行为不规范引起的合同效力问题进行分析，主要讨论盖章主体没有权限以及使用未经备案公章盖章的行为效力。
沪公网安备 31011502009353号