裁判日期：2019-10-08

【案情简介】

2013年7月22日，长城国兴租赁与帝景房地产公司签订《回租买卖合同》，合同约定由长城国兴租赁购买帝景房地产公司所有的设备并出租给帝景房地产公司使用。租赁物的所有权在交付之后归长城国兴租赁所有。同日，长城国兴租赁与帝景房地产公司签订《回租租赁合同》，合同约定在租赁期内租赁物的所有权属于长城国兴租赁

2013年7月22日，长城国兴租赁与帝景房地产公司签订《抵押担保合同》，约定将《回租买卖合同》及《回租租赁合同》附件中位于某建筑物内的中央空调设备、消防设备、电梯等动产抵押给长城国兴租赁。2013年9月24日,长城国兴租赁与帝景房地产公司办理动产抵押登记，《动产抵押登记书》“被担保债权概况”中载明种类为设备。

2019年，广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13执390号之十七民事裁定，将帝景房地产公司名下的房产交付平安银行深圳分行抵偿债权。上述房产所有权自裁定书送达平安银行深圳分行时转移。平安银行深圳分行据此取得该房产的所有权。

因帝景房地产公司未付部分租金，长城国兴租赁向新疆高院提起诉讼。帝景房地产公司不服一审判决，向最高院上诉。平安银行深圳分行以其对租赁物享有物权为由要求以第三人名义参加诉讼，随后最高院将该案发回新疆高院重审。

【法院观点】

本案中，长城国兴租赁与帝景房地产公司签订《融资租赁合同》时，长城国兴租赁系经中国银行业监督管理委员会批准经营的金融融资租赁公司。双方签订的《回租买卖合同》及《回租租赁合同》、《抵押担保合同》，并办理了动产抵押登记。上述合同依法成立。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。依据该规定，平安银行深圳分行所主张的设备、设施均是实现建筑物的基础公共功能的设备、设施，与建筑物共有权人的生产、生活密切相关，因此属于业主共有。平安银行深圳分行依据广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13执390号之十七民事裁定取得房产的所有权，成为业主。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼的规定，平安银行深圳分行在本案中作为第三人提起本案诉讼主张有法律依据，主体适格。

2013年7月22日帝景房地产公司与长城国兴租赁订立《回租买卖合同》前案涉抵押动产所位于的建筑物已经办理房屋产权登记，故应属于已有业主的建筑物。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”《物权法》第七十六条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。据此，帝景房地产公司2013年将案涉动产出卖给长城国兴租赁并设置抵押时，其仅是争议标的物的共有业主，帝景房地产公司无权单独处分共有财产，同理，帝景房地产公司亦无权在争议标的物上设置抵押权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。长城国兴租赁作为专业从事融资租赁的公司，对于所要购买的融资租赁物能否合法交易应有充分的认识，本案中长城国兴租赁购买并非属于帝景房地产公司专有的争议标的物不符合善意取得，同理对争议标的物亦不符合善意取得抵押权，平安银行深圳分行有权追回。因此对于平安银行深圳分行的诉讼请求，本院予以支持，帝景房地产公司将争议标的物设置抵押并转让给长城国兴租赁的行为无效。

依据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。长城国兴租赁与帝景房地产公司订立《抵押担保合同》并办理了动产抵押登记，符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十二条动产设置抵押的规定，长城国兴租赁就《抵押担保合同》所附抵押财产清单中除争议标的物之外，对剩余抵押物仍享有优先受偿权。在本案诉讼过程中《回租租赁合同》约定的租赁期已届满，长城国兴租赁与帝景房地产公司已实际履行，现长城国兴租赁主张帝景房地产公司支付未付租金及逾期付款之罚息，符合合同约定，本院予以支持。

【律师解读】

《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。

本案涉及的是房屋附属设施融资租赁业务中租赁物上融资租赁公司的所有权与业主共有所有权的冲突。附属设施融资租赁业务的特殊之处在于其可能是建筑物的共有部分，因此承租人是否是唯一的所有权人存疑。一旦承租人不是唯一所有权人，其处分行为即为无权处分，这将使租赁物存在权属瑕疵，从而导致出租人权益受损。

那么此种情形下融资租赁公司有无适用善意取得的可能？从司法实践来看，可能性较小。本案中新疆高院认为长城国兴租赁作为专业的企业，应当对租赁物有充分认识，而其仍就系争租赁物开展业务，因此不能适用善意取得制度。浙江高院(2016)浙民终9号判决书认为，融资租赁公司应当具备相应的风险管控能力，在签订融资租赁合同之前，应当对融资租赁标的物的权利归属等情况进行查明，但其却未尽到查明义务，因此不能善意取得。由此看见法院通常会以融资租赁公司未尽审查义务为由，认为其在展业时存在过失，不能善意取得租赁物物权。

融资租赁公司展业时应当确保租赁物权属清晰。在就消防设备、电梯等可能为业主共有的附属设施开展融资租赁业务时，我们建议融资租赁公司需注意审查租赁物权属情况以及租赁物所在不动产的权属情况。融资租赁公司可以检查租赁物所在的建筑物是否已设置抵押，或存在其他业主办理了房屋产权登记，或是否被法院查封。如果房屋存在抵押，应当要求承租人提供登记证、抵押合同等材料进一步确认附属设施是否被包含在抵押范围内。

监管动态

4月7日，天津金融监管局出具津地方金融监管罚字(2020)第2号、津地方金融监管罚字(2020)第2号行政处罚决定书（以下简称“两决定书”）。

【内容摘要】

津地方金融监管罚字(2020)第1号

被处罚单位：爱骏惠民融资租赁（天津）有限公司

违法事实及证据：公司存在未按规定填报“全国融资租赁企业管理信息系统"、未报送月报情况、未报告发生的重大风险，以上违法事实有“全国融资租赁企业管理信息系统"截图、询问笔录、《石家庄市公安局桥西分局立案决定书》等证据为证。

依据《天津市地方金融监督管理条例》第三十八条“地方金融组织未按照规定报送经营报告、财务报告、注册会计师出具的年度审计报告及相关经营信息等文件和资料，或者未报告其发生的重大金融风险情况的，由市地方金融监督管理部门责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款'‘的规定，决定给予责令限期改正，处人民币二十万元罚款的行政处罚。请你单位自收到本决定书之日起15日内按《缴款通知书》载明的方式和渠道缴纳罚款，到期不缴毎日按罚款数额的3%加处罚款。

如不服本处罚决定，可以自收到决定书之日起60日内向天津市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向天津市和平区人民法院提起行政诉讼。

津地方金融监管罚字(2020)第2号

被处罚单位：国丰融资租赁（天津）有限公司

违法事实及证据：公司存在未按规定填报“全国融资租赁企业管理信息系统"、未报送月报情况，以上违法事实有“全国融资租赁企业管理信息系统"截图、询问笔录等证据为证。

依据《天津市地方金融监督管理条例》第三十八条“地方金融组织未按照规定报送经营报告、财务报告、注册会计师出具的年度审计报告及相关经营信息等文件和资料，或者未报告其发生的重大金融风险情况的，由市地方金融监督管理部门责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款'‘的规定，决定给予责令限期改正，处人民币二十万元罚款的行政处罚。请你单位自收到本决定书之日起15日内按《缴款通知书》载明的方式和渠道缴纳罚款，到期不缴毎日按罚款数额的3%加处罚款。

如不服本处罚决定，可以自收到决定书之日起60日内向天津市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向天津市和平区人民法院提起行政诉讼。

【律师解读】

两决定书是2020年以来天津金监局出具的首批针对地方金融组织的行政处罚决定书。根据两决定书，两家融资租赁企业被处罚的事由是未按《天津市地方金融监督管理条例》（下称“天津金监条列”）报送信息。天津金监条例第12条规定，“地方金融组织应当具有适合经营要求的业务、财务信息系统，按照规定向市地方金融监督管理部门报送真实的经营报告、财务报告、注册会计师出具的年度审计报告及相关经营信息等文件和资料”。

其中，爱骏惠民租赁未填报“全国融资租赁企业管理信息系统"、未报送月报情况、未报告发生的重大风险，并已于2020年3月被列入第三批天津市融资租赁公司“黑名单”。国丰租赁未填报“全国融资租赁企业管理信息系统"、未报送月报情况，并已于2019年12月被列入第二批天津市融资租赁公司“黑名单”。两家企业违反了天津金监条例第12条的规定，因此适用第38条，承担责令限期改正，五万元以上二十万元以下罚款的法律责任。天津金监局决定对其采取最高限额的罚款，足见其整治融资租赁行业乱象的决心。

天津金监局的行政处罚对其它地方的融资租赁企业有一定的借鉴意义，上海、四川等地规范性文件均规定了融资租赁企业有报送义务，以及违背义务所需承担的法律责任。以上海为例，2020年4月上海人大通过了《上海市地方金融监督管理条例》，第十四条、十五、三十二条规定，地方金融组织应当定期向地方金融管理部门报送业务经营情况等材料，发生重大风险事件的，应当在事件发生后二十四小时内报告，对发生风险事件时应当立即采取相应措施并向地方金融管理部门报告。第三十六条规定，地方金融组织未按照要求报送经营信息的，由市地方金融监管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款。地方金融组织未按照要求在规定期限内报告重大风险事件的，或者在发生风险事件时未立即采取相应措施的，由市地方金融监管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

在此我们建议融资租赁企业应主动了解本地行业规范，按规报送企业情况，同时积极关注监管动态，从而避免被监管部门采取措施乃至受到行政处罚，使企业形象和发展产生负面影响。