（一）“新冠肺炎”疫情与“不可抗力”、“情势变更”讨论的背景

1. 社会背景

2020爆发的“新冠疫情”以及之后疫情防控的常态化是我们讨论“新冠疫情对合同的影响与不可抗力、情势变更”的现实背景。为阻断“新冠疫情”的快速传播，2020年初国家迅速采取了停工停学的封控政策以阻断人与人之间的接触。停工停产阻断人与人之间接触的同时也暂停了社会经济活动，使得原本的合同难以继续履行，或者因为防疫政策的存在使得继续履行原双方签订的合同显著增加一方当事人的履行成本。因此，在这样特殊的社会背景下，我们应该保证合同的顺利履行、推动经济社会的发展，平衡合同各方当事人的利益、解决纠纷，成为法律学者、法官以及律师在“新冠疫情”大背景下都必须面对以及思考的一个法律问题。

2. 立法背景

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）于2021年正式生效，其中合同编第五百三十三条[1]完善了原最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（以下简称“《合同法解释二》”）中关于“情势变更”相关规定则是我们讨论“新冠疫情对合同的影响与不可抗力、情势变更”的法律背景。多数学者认为，《合同法解释二》第26条中的描述使得“不可抗力”与“情势变更”区别与界限模糊不清。《民法典》合同编第五百三十三条继承《合同法解释二 》第26条的规定写入“情势变更”规则，对《合同法解释二 》第26条进行了修订，主要体现在: 第一，删除了“不能实现合同目的”这一情形，从根本上区别了“情势变更”与“不可抗力”；第二，“情势变更”的内容由“客观情况”变更为“合同的基础条件”，限定了“客观情况”应当为每一个合同“基础条件”的客观情况；第三，删除了“非不可抗力”这一限定条件，笔者认为此处赞同“非不可抗力”在立法上明确了“情势变更”与“不可抗力”不是排斥关系。第四，增加了当事人的事先协商义务，对“情势变更”的关键要素进行了合理的拓展。[2]相比原规定，《民法典》五百三十三条的规定使得“情势变更”规则更加完善与合理，成为“新冠疫情”下特殊时期解决合同纠纷的重要法律依据。

（二）“不可抗力”及“情势变更”的定义

《民法典》第一百八十条[3]的不可抗力规则继承了《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条[4]中关于“不可抗力”的相关规定，不可抗力是指“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”通说认为，不可抗力需要考虑两个因素，既要考虑当事人的主观因素，即当事人是否已经进到了注意义务，即是否可以预见；同时也要考虑客观方面，即是否属于当事人以外的原因发生的异常事故，异常事故相较于合同履行而言是否可以避免或者克服。细究两者关系，如果在合同签订时，既不能预见也不能避免或者克服的，属于不可抗力；虽然能预见但预见不充分不全面，不过不能避免也不能克服的属于不可抗力；当事人签订合同时已经知晓，但不能避免且不能客服的客观情况不属于不可抗力。[5]

“情势变更”原规定于《合同法解释二》第26条，依据修改后的《民法典》条款，“情势变更”规则是指：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

（三）“新冠疫情”下“不可抗力”与“情势变更”的特殊规定

1、人大法工委对于“新冠疫情”对于合同影响的界定

人大法工委认为疫情防控政策属于不可抗力。当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。[6]

2、最高人民法院对“新冠疫情”中合同纠纷的审判意见

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号，以下简称“《最高院指导意见（一）》”）中提出严格适用不可抗力规则。符合不可抗力规则的适用不可抗力的相关规定，以此主张不可抗力部分或全部免责的当事一方应当承担举证义务。[7]《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“《最高院指导意见（二）》”），与指导意见（一）相比，以对列举有名合同的具体审理思路的方式，表明了最高院认为在具体的冲突解决中，应当结合实际情况进行判断，灵活选择“情势变更”或“不可抗力”的处理规则。

3、上海市高级人民法院对“新冠肺炎”疫情下合同纠纷审理的态度

上海高院发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》（以下简称“《系列问答三》”）中明确：疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控不同分区管理不同的封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。[8]

同时，法院审理涉疫情合同纠纷案件时，应当坚持以下具体裁判原则：一是信守合同，促进发展。对于疫情期间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行；对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，维持合同的稳定性。二是共担风险，利益平衡。要充分发挥司法调节社会关系的作用，兼顾各方面因素，平衡各方利益。三是依法调整，公平公正。此原则主要强调准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。四是注重协调，妥善化解。积极参与诉源治理，依法做好释明工作，积极促成各方达成调解协议。[9]

上海市高级人民法院与最高人民法院对于“新冠疫情”的合同纠纷的态度是一致的，其中两点值得我们注意：第一，疫情或疫情防控政策一般属于不可抗力。第二，审判过程中，循序维持合同关系的稳定的原则：即以较小的代价尽可能维持合同的继续履行。上海高院的《系列问答三》中，审判原则中第一条即为信守合同，促进发展；最高人民法院则是列举了不予支持属于不可抗力解除合同的情形，强调“不可抗力”的严格依法适用以及灵活应用“不可抗力”以及“情势变更”规则，由以上可以了解审判机关对于“新冠疫情”背景下合同纠纷中维持合同稳定运行态度，具体而言，即以较小的代价尽可能维持合同的继续履行，如能继续履行合同的则不应当解除合同，能延迟履行则不应当变更合同履行标的。

（四）“新冠疫情”构成何种合同履行障碍？

笔者认为此问题没有唯一的、准确的答案，应当依据具体案情进行分析，以每个案件的事实情况作为判断的基础。[10]

现依据上述法律概念以及人大法工委、最高人民法院以及上海市高级对新冠疫情相关问题的问答，将“新冠疫情”合同履行障碍的处理方式整理如下，供参考：首先，依据人大法工委的疫情解答、最高人民法院的两份指导意见以及上海市高级人民法院关于疫情的问答中涉及的规定，可直接判断的部分则依据相关文件进行判定，如“疫情以及疫情防控一般属于不可抗力”。上述文件虽并不属于法律法规，但对法院开展审判活动具有重要的指导意义。在(2021)沪01民终10864号案件的判决中体现了上述免责规则。该案件为服务合同纠纷，被告租用原告商厦内电子设备投放广告，并签订服务合同。2020年初疫情爆发，政府下达疫情防控指令，电子设备所在商厦的物业亦按照政府的疫情防控规定进行管控，被告方工作人员无法进入商厦。据此，被告主张“主张其逾期支付租金是由于疫情不可抗力的发生，请求免除相应的违约责任”，法院前述规则，支持了被告此项主张。[11]

但同时应当注意判断合同责任的承担与疫情或防疫之策之间的因果关系。若致使需要承担合同责任的行为发生在疫情前，不应认定疫情或防控政策构成合同履行障碍，即原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定。[12]如在(2020)豫民终926号案件中，法院认定“2020年年初的新冠疫情发生时，上诉人已经处于违约状态，其以疫情原因请求免除违约责任的理由亦不能成立。”[13]

其次，若合同比较复杂不能直接判断，则回归“情势变更”与“不可抗力”的规则本身，依据以下思路进行判断与处理：第一，判断社会整体疫情防控形式、防控政策对具体合同的合同履行的影响的严重程度并定性。若性质属于“无法预见的、不属于商业风险的重大变化”，对合同影响的严重程度并未直接使得合同不能履行，而是使得合同继续履行一方当事人的成本不合理的增加，此时应当判断属于“情势变更”。且在疫情防控形式放缓的社会背景下，主张“疫情或疫情防控政策构成情势变更”在审理中难以得到法院的支持，法院审理趋向于适用“严守合同”原则。(2020)沪0118民初13233号案件中，一方当事人主张疫情防控下其经济效益不好，认为继续履约对其不公平，故应当依据情势变更原则解除合同。法院认为在1月至3月期间应疫情政策未履行合同具有合理性，但“4月开始疫情影响逐渐减弱，市场基本完全复工复产复市，被告仍主张受新冠肺炎疫情影响，依据情势变更原则解除合同的意见，不应得到支持。”“‘情势变更’条款解除合同的构成要件，必须是不能实现合同目的或是维持原有合同效力将对一方当事人明显不公平。从双方业务合作来看，随着全国疫情防控总体趋稳，双方的业务仍有继续履行的基础，即便疫情导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，请求变更合同履行方式、价款数额等，而非直接解除合同。”[14]

若社会整体疫情防控形式、防控政策对具体合同的合同履行的影响更为严重，性质属于“不能预见，不能避免且不能克服”，使得合同不能履行，则属于“不可抗力”。此处应当注意，不同类型的合同有不同的合同履行基础，如买卖合同的履行基础与租赁合同的履行基础不同，应当坚持个案具体分析的方法。

最后，进行判断后，若客观情况对合同履行的影响适用“情势变更”调整，此时的权利性质为请求权，依据规定须在合理期限内协商，协商不成的需当事人向法院或仲裁机构请求，由其根据公平原则和案件情况，确定是否解除或变更合同，并不当然免除当事人的责任。若客观情况对合同的影响适用“不可抗力”调整，此时的权利性质为形成权，依据相关规定此时属于法定的免责和合同解除事由，无须司法介入。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人迟延履行的不能免除责任。当事人负有通知和证明义务。

在前述分析的基础上，结合各项文件中对各项有名合同的具体固定，针对合同履行各个阶段的提出如下建议，可供参考。

（一）合同订立阶段。

疫情自2020年爆发后，疫情有多次反复，政府机构、法院等国家机关出台了一系列措施以应对疫情带来的影响。在后疫情时代订立合同时，建议企业根据交易的性质、交易货物的特性以及交易涉及的地区，参照相关规定，在合同中提前设计相应的条款，明确如合同履行的过程中突发疫情合同各方的应对措施与各方的权利义务。同时合同条款的设置不应超出法律、政策规定的范围，如违反法律加重一方当事人义务或将法律本规定不属于“不可抗力”或“情势变更”的情形在合同条款中规定为“不可抗力”或“情势变更”，则可能导致该条款无效。[15]

（二）具体的履行阶段

其次，根据上海疫情相关政策并结合具体案例，对几项有名合同的具体履行做如下提示：

1、租赁合同

承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，可以请求出租人按照上海有关政策免除合理期限内的租金的。[16]此处应当注意，转租人不享受此政策。[17]

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人可要求出租人减免一定期限内的租金的。[18]

商业房屋的承租人在疫情影响下难以负担租金时，应首先与出租方就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，疫情影响下经营困难导致资金困难难以支付租金并不赋予承租方直接解除合同的权利。(2020)沪0118民初12172号案件的判决中支持了这一观点。该案中，原告作为承租方，被告出租方签署房屋租赁协议。协议中约定该房屋的用途为办公，实际用途为培训班的教学与经营。受2020年初新冠疫情的影响，原告的培训班无法经营，资金周转困难，难以支付租金，因此向被告去函要求解除合同。法院在审理中，在合同解除方面并未支持原告因疫情影响经营难以支付租金而解除合同的观点，在判决书中明确：“新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对原告房屋的使用造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，原告并不因此有权直接解除合同。”[19]

承租商业房屋用于经营的，若因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人不可以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，承担违约责任。[20]疫情导致的出租方、承租方在履行出租商业用房合同时的损失，因按照“共担风险、共渡难关、公平”的原则处理。此观点在(2020)沪02民终10639号案件[一审案号(2020)沪0118民初12172号]的判决中明确。该案中，原告向被告发函要求解除合同后，复函表示合同应继续履行。至第二个租金支付周期，原告仍无法负担租金，被告发函给原告要求解除合同。诉讼中，被告在一审的反诉以及上诉请求中，要求原告支付未付部分租金，承担违约金。判决中考虑疫情的实际影响、合同的实际履行情况以及双方当事人的过错程度，酌情减免原告部分租金，驳回“因原告没有按照约定的期限支付租金，请求解除租赁合同，要求原告承担违约责任”的主张，并明确“新冠疫情的发生，虽然对原告在租赁房屋内进行线下培训有影响，但并非造成合同目的无法实现。出租人与承租人应本着共担风险、共渡难关、公平原则负担因疫情造成的损失。”的原则。[21]

居住房屋受疫情影响总体而言较小，若承租人就能否主张减免疫情期间的房屋租金与出租人产生争议，一般首先需要进行协商，协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人一般可以减免租金。疫情不影响承租人占有使用房屋，一般承租人不可以减免租金。[22]

2、买卖合同

疫情期间买卖合同发生履行迟延等情形，应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。

对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，由审判机关根据实际情况进行认定。

此处需要注意的是，在此纠纷中基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任，买卖合同的当事人在合同履行的过程中应当注重相关证据的搜集。[23]

3、建设工程施工合同

疫情防控要求，建设工程停工或者迟延复工，由此导致逾期竣工的，施工人可以不可抗力为由主张免除或者部分免除逾期竣工的违约责任，但其应按合同约定的程序，及时向监理、业主方提交相应签证单，办理相关确认手续。[24]

4、承包经营合同

商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同属于特殊承包经营合同，此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此产生的纠纷，应首先协商调解解决。协商调解不成，承包人可以继续履行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或变更相应合同内容。[25]

（三）合同履行中冲突的解决

合同的双方当事人应履行及时通知以及协助的义务。当合同受到疫情冲击不能正常履约时，合同双方当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务：因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供相应证明；对方当事人接到通知后也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。[26]

合同当事人在合同履行的各个阶段应当注意保存履行合约的相关材料。依据前述《最高院指导意见（一）》二规定的后半段“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”证据是将生活事实转换为法律事实的媒介，根据前述规定，当事人应当注意合约履行过程中证据的搜集，以便合同纠纷的的顺利解决。具体案件中，可提交政府部门公布的疫情防控政策网页、通知，并提供与此相印证的证人、相关合同履行场所的疫情防控政策以完成举证责任。(2021)沪01民终10864号案件中，一方当事人举证上述方式举证，法院认可“其主张疫情构成合同履行障碍的举证已达到高度盖然性标准”。[27] 亦有案例在当事人未举证的情况下，法院查明疫情相关的防控措施。(2020)沪0118民初13233号案件中，由法院查明“国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。上海市于2020年1月24日针对此次新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日调整为二级响应机制。”[28]

诉讼或仲裁并非解决疫情下合同纠纷的唯一途径。由上述规定可知，法院解决在解决疫情下的合同纠纷时以严守合同为原则，而除了诉讼或者仲裁之外，协商、调解亦可达到相同的目的，同时兼具成本较低的优势。因此，当合同陷入纠纷时，可求助专业人士分析合同履行现状，收集相关证据，并积极与合同对方进行协商，以求在最小代价之下解决合同纠纷。

“新冠疫情”是这个时代每一位合同履行者都不可改变的合同履行中的介入事项，但我们可以改变与选择的是面对“新冠疫情”的方式。合同作为最普遍的规定交易各方权利义务、规避方式风险的手段，我们应当重视，在合同履行前，应考虑周全，尽可能完善合同内容；在合同履行时，应当依据合同以及相关政策履行己方义务，同时注意相关证据的搜集与保存；若合同因“新冠疫情”陷入纠纷，应当及时履行通知以及配合的义务，降低合同损失，同时选择合适的纠纷解决方式，降低因此带来的损失。

参考文献:

[1] 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同

[2] 《疫情防控常态化下的“情势变更”与“不可抗力”——以<民法典>适用为视角》，曾艳，汪楷程，载于《南京邮电大学学报（社会科学版）》第23卷第1期，2021年2月，第13页。

[3] 《中华人民共和国民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

[4] 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[5] 王家福主编：《中国民法学民法债权》，499页。转引自《新冠肺炎疫情、不可抗力与情势变更》，王轶，载于《法学》，2020年第3期，总第460期。

[6] http://www.gov.cn/xinwen/2020-02/11/content_5477092.htm，《你关心的疫情防控相关法律问题，全国人大常委会法工委权威解答来了！》发表于2020年2月11日，2022年4月24日最后访问。

[7] 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

[8] https://www.shanghai.gov.cn/sjzccs/20220410/7c54f7fff62d449dbb1b10673959b6a4.html，《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》，问题二

[9] https://www.shanghai.gov.cn/sjzccs/20220410/7c54f7fff62d449dbb1b10673959b6a4.html，《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》，问题一

[10] 分析判断标准参考《疫情防控常态化下的“情势变更”与“不可抗力”——以<民法典>适用为视角》，曾艳，汪楷程，载于《南京邮电大学学报（社会科学版）》第23卷第1期，2021年2月，第17页“情势变更”与“不可抗力”区别表格。

[11] (2021)沪01民终10864号判决书。本文以下讨论案例搜集自网络，判决书下载自北大法宝法律文书数据库。

[12] 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

[13] (2020)豫民终926号判决书。

[14] (2020)沪0118民初13233号判决书。

[15] 参见《新冠肺炎疫情、不可抗力与情势变更》，王轶，载于《法学》，2020年第3期，总第460期，第39页。

[16] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题5

[17] 《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》二（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

[18] 同注11

[19] (2020)沪0118民初12172号判决书。

[20] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题6

[21] (2020)沪02民终10639号判决书。

[22] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题7

[23] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题4

[24] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题8

[25] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题9

[26] 《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年修订版）》，问题3

[27] (2021)沪01民终10864号判决书。

[28] (2020)沪0118民初13233号判决书。