很多房屋租赁合同中，出租方会要求增加留置条款，即通过合同约定出租方的留置权，但法律通识认为留置权是法定担保物权，直接由法律规定产生，不通过合同或其他协议设立。从趋势来看，实务中房屋租赁合同中留置权约定越来越普遍，相关操作细节也越来越具体。那么，房屋租赁合同中留置权的适用情况到底如何，本文将就该问题展开讨论。一、留置权的概念及房屋租赁合同中当事人自行约定留置权的效力认定《民法典》实施之前，留置权主要规定于《担保法》与《物权法》中（现均已失效）。2021年《民法典》实施后，第二编-物权编-第四分编-担保物权-第十九章专门规定了留置权，留置权的概念沿用之前的规定，即债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置权的成立要件有三：（一）债务人未履行到期债务；（二）债权人已经合法占有债务人的动产；（三）债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，企业间的留置除外。2. 房屋租赁合同中当事人自行约定留置权的效力认定《民法典》仅明确列举了承揽人、承运人、保管人和行纪人享有留置权的情形，房屋租赁合同留置权未有明确法律规定。有学者认为《民法典》未沿用《担保法》中留置权必须由法律明文规定的说法，这体现了物权法定缓和主义的倾向，即房屋租赁合同中留置权在符合成立要件的情况下，即使没有法律明文规定，也可以适用。理论界普遍对于留置权, 尤其是商事留置权适用于房屋租赁合同似乎不存在疑问。但实务中法院在认定房屋租赁合同中留置权的合法性时往往存在不同观点。部分法院认为合同中留置条款系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。如（2019）沪0120民初20430号案例中，法院认为：“双方签订的房屋租赁合同合法有效，根据合同约定，被告未履行付款义务，原告有权留置租赁房屋内被告的物品。”部分法院则认为留置权属于法定担保物权，当事人不得约定创设。如（2020）粤0785民初1656号案例中，法院认为：“留置权为法定担保权，其成立基于法律的直接规定，当事人不得任意约定创设留置权。”笔者偏向第一种观点，《民法典》沿用了《担保法》与《物权法》中关于留置权的大部分规定，但未沿用《担保法》中留置权必须由法律明文规定的说法，是给予了留置权更多适用可能性。且实务中房屋租赁合同的留置条款越来越普遍，这是出租方对自身权利保障的合理需求，应当认定有效。即使租赁合同中留置条款合法有效，出租方想行使留置权，也必须要满足留置权成立三要件。债务人未履行到期债务基本没有争议，存在争议的是债权人是否已经合法占有债务人的动产以及债权人留置的动产与债权是否属于同一法律关系。
合法占有的前提是占有具备法律规定或合同约定的基础。其中，法律依据包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有，如买受人基于买卖行为对出卖人交付货物的占有等；二是基于法律对事实占有的直接规定，如发现埋藏物后对该物的占有等。在房屋租赁合同中，出租方的义务是向承租方交付标的房屋，转移房屋使用权，承租方的义务是按期交付房屋租金。承租方在标的房屋中放置自己的物品，是基于租赁合同关系行使房屋使用权的合法行为，并没有将物品交付给出租方的意思表示，物品所有权完整归属于承租方。在租赁合同因承租方未按约履行付款义务而被单方解除或终止的情况下，出租方擅自扣押房屋内承租方所有的物品，属于无权占有。在（2021）沪0115民初6525号案例中，法院认为：“本案为房屋租赁合同纠纷，原告作为出租方，将房屋使用权转移给被告，被告实际占有房屋，并占有房屋内的所有物品，原告并不占有房屋内的物品，缺乏行使留置权的基础。”在（2019）川0104民初4号案中，法院认为：“关于返还物品。黄某某系在租赁合同解除后通过他人收回商铺的方式控制了宋某在商铺内的物品，该行为不符合债权人留置权应以合同履行中合法占有债务人动产的规定，故宋某要求黄某某返还物品的诉讼请求，本院予以支持。”2. 关于债权人留置的动产与债权是否属于同一法律关系房屋租赁合同法律关系中，标的是房屋，并非租赁标的物内的动产，出租方享有对承租方的价款请求权。因此，多数法院认为出租方留置的动产与租金债权并不属于同一法律关系。在（2020）粤0606民初6826号案中，法院认为：“合同所指向的标的物为房屋，并非公司为经营使用而放置在租赁物内的机器设备，与房屋租金不属同一法律关系。”在（2020）粤02民终340号案中，法院认为：“关于原告是否对被告生产设备享有留置权、优先受偿权的问题。《民法典》第四百四十七条、第四百四十八条规定…原、被告之间的纠纷是因房屋租赁合同而起，而非因生产设备所致，二者不属同一法律关系…故原告要求对被告生产设备享有留置权的诉讼请求，本院不予支持。”在（2021）桂06民终137号案中，法院认为：“所谓同一法律关系，是指债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系发生，动产与债权发生具有紧密联系性。”承租方在租赁房屋内的物品系为日常生活或者经营活动存放，认定该部分动产与租金债权具有“紧密联系性”，实难令人信服。故从同一法律关系这点上讲，出租方与承租方在房屋租赁合同法律关系中难以形成出租方对租赁房屋内动产的留置权。3. 房屋租赁双方均为商事主体时“同一法律关系”认定《民法典》第448条规定的除外情形是指商事留置权，即债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。商事留置权对一般留置权的同一牵连关系进行了扩张，其目的在于为存在经常性往来的商事主体之间的债权提供一种有效担保。商事主体之间交易频繁，若必须证明每次交易所发生的债权与所占有物之间的同一牵连关系，非常困难。为了提高交易信用，确保交易安全，因此作除外规定。故，商事留置权的成立，除了交易双方均为商事主体外，还应当满足“商事留置权对应的债权应属于商事主体在从事日常经营活动过程中产生的债权”，而房屋租赁关系并不属于法律规定的持续性经营行为，不属于商事留置权的发生情形。综合来看，虽然房屋租赁合同中留置权的条款约定愈发普遍，法律也没有明文禁止，但即使法院认可了合同中双方自行约定的留置权条款效力，实务中也常因出租方无权占有承租方放置在标的房屋中的动产及出租方留置的动产与债权不属于同一法律关系而被认定出租方缺乏行使留置权的基础，不得行使留置权。1. 《留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析》，陈永亮，中国律师，2022年第3期。2. 《论留置权不适用于房屋租赁合同》，李博、殷洁芳，湘江法律评论，2020年第1期。3. 《房屋租赁合同纠纷中的留置权问题研究》，EasonLab，2023年1月。4. 《房屋租赁合同中，出租人是否享有留置权？》，任博峰，恒都律师事务所，2021年8月。5. 《JT&N观点 | 留置权的适用范围之房屋租赁合同》，孟莉莉、高鹏，金诚同达，2022年1月。6. 《租赁合同中的出租人能否行使留置权》，卢瑞龙、郭千千，君伦透视，2023年12月。
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