在建设工程领域，建设单位/债务人由于种种原因不能如约向承包单位/债权人支付工程款。双方经过协商最终签订协议以房抵债，或者双方在诉讼/调解程序中以调解或和解的方式达成以房抵债的合意。以房抵债可以在债务人无法清偿工程款时使债权人的债权得到一定程度的解决，但实践中以房抵债协议往往伴随着其他债权人随之而来的强执执行程序。那么我们不仅要问，以房抵债的法律效力如何，对协议双方是否具有约束力？以房抵债在执行程序中是否具有对抗执行程序的效力？不同形式的以房抵债行为在执行程序中是否具有同等的对抗效力？
《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。在担保法律关系中，以房抵债又称流押条款，民法典关于禁止流押的有关规定明确否定了担保物以物抵债协议的效力。但是一般债权债务关系中以物抵债与抵押担保中的流押条款是两个法律范畴。一般债权债务关系中，以物抵债是当事人之间对于如何清偿债务做出的安排。我国法律对该种方式并未予以明确禁止，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应尊重当事人的意思自治。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“九民纪要”）对以物抵债协议性质、效力认定问题有如下表述：一、在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。根据上述分析，我们可以得到如下结论：债权人和债务人在债务履行期届满前约定以物抵债的，由于债权尚未到期，一般否认这种情形下以物抵债约定的效力。债权人和债务人在债务履行期届满后约定以物抵债的协议对双方具有法律约束力，但是该约定不得为流押或流质的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议和复议规定”）第二十八条规定： 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《九民纪要》第127条表述为：根据执行异议复议规定第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。关于执行异议的四个条件，实践中前三个条件在理解和适用上基本上是无争议的。《九民纪要》第127条对于执行异议和复议规定第二十八条第4个条件的理解有如下表述：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。当然关于不动产执行异议条件的理解问题不是本文讨论的焦点，在此只作简单介绍，让读者能够了解不动产执行异议的有关情况。既然法律规定在符合既定条件的情况下，不动产的买受人可以提出执行异议，并得到法院的支持。那么以物/房抵债协议，是否等同于房屋买卖合同，债权人是否等同于买受的人法律地位，以物抵债协议是否具有对抗执行程序的效力？我国法律关于该问题没有明确的相关规定，但是从最高法的相关案例中，我们可以明确得到相应的结论。（2017）最高法民终356号案件中，法院认为：案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王某与某置业公司之间的工程款抵账事宜，合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王某对某置业公司的债权而非单纯的房屋买卖。该案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与某置业公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利。该案判决结果为王某与某置业公司之间的以物抵债协议不享有能够排除执行的其他实体权益。故我们的结论是以物抵债协议不具有对抗执行程序的效力。《民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。那么发生物权变动的法律文书种类是否包括调解书？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。根据上述规定，调解书是发生物权变动的法律文书，但是这个调解书是有定语的，是关于不动产或者动产的分割的调解书。而以物抵债调解书就不属于不动产或者动产分割的范围，那么以物抵债调解书是否具有对抗执行程序的效力呢？我们通过案例来看一看最高法对于以物抵债调解书对物权变动效力的认定。【2018最高法民再445号】2014年2月25日，姚某起诉鸿运来公司借款合同纠纷一案，在审理过程中，姚某与鸿运来公司在庭外自行达成以物抵债协议。鸿运来公司以土地使用权作价520万抵偿对姚某的部分欠款。驻马店中院作出民事调解书确认双方达成的以物抵债协议。2014年6月25日，因郭某与鸿运来公司借款合同纠纷一案，河南省驿城公证处做出执行证书。该案执行程序中，驻马店中院根据郭某的申请，裁定查封鸿运来公司名下土地使用权。姚某以民事调解书已将该土地使用权抵偿给其所有为由，提出书面异议。2015年1月12日，驻马店中院认为案涉土地使用权系鸿运来公司所有，裁定驳回案外人姚某的异议。姚某提起案外人执行异议之诉。驻马店中院一审认为，法院的民事调解书不产生物权变动的法律效果，判决驳回姚某的诉讼请求。姚某不服，上诉至河南高院。河南高院二审认为姚某通过民事调解书这一法律文书享有案涉土地物权，判决撤销一审判决，不得执行案涉土地使用权。郭某不服，向最高人民法院申请再审。2018年12月27日，最高人民法院再审判决撤销河南高院作出的二审判决，维持驻马店中院作出的一审判决。最高人民法院研究室经研究认为以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。换言之，物抵债调解书不具有对抗执行程序的效力。五、执行程序中做出的以物抵债裁定是否具有对抗其他执行人的效力？
《民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十一条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。据此，执行程序中以物抵债的，只要法院出具了裁定所有权即转移。在这种情形下，即使未交付，仍然能够对抗其他债权人的执行。综上所述，除了在法定程序中作出以物抵债裁定外，其他以物抵债协议或者调解书等文件在执行中不能产生对抗效力。以房抵债协议的签署会导致优先权的丧失，故具有优先权的承包人在不能确定能够及时办理过户手续的情况下，不宜签订以物/房抵债协议，而应当通过行使优先权的方式实现债权。而其他债权债务关系中的债权人，在签订以房抵债的协议后，应当及时向主管机关申请办理变更登记，以确保自身的利益能够得以维护。
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