公募REITs系列法评之——公募REITs项目参与主体法律尽职调查要点

2026-10-21 赵冲

引言

律师操作公募REITs项目时，除根据前文所述内容对拟纳入基金的不动产项目进行尽职调查外，还应对公募REITs参与主体，包括原始权益人（发起人）、运营管理机构、项目公司和各中介机构的主体资格、资质、资信条件及履职能力等进行尽职调查并发表法律意见。

目前，基础设施REITs 已迈入常态化申报与发行阶段；商业不动产 REITs 按照证监会发布的试点规则正式落地，并已有首批项目完成发行上市。两类REITs 虽在资产准入标准、审核路径方面存在差异，但对参与主体开展核查的基本思路与核心内容具备较强共通性。

一、主要方式

1. 书面审查资料

（1）根据REITs业务实际情况准备并起草《法律尽职调查清单》发送至各参与主体，要求其准备、提供核查材料。清单内容既要尽可能涵盖可能的法律风险点，保证全面性，又要根据特定项目情况制定有针对性的核查内容，并要求各核查对象明确且完整地提供相关材料和信息。项目实践中，针对部分参与主体无法提供、但重要的原始材料和文件，律师应穷尽一切合理核查手段予以核查，包括但不限于通过现场勘察核对并记录原始信息、走访访谈、笔录等。

（2）待各参与主体提供相关资料后，对所提供资料进行核查，包括形式核查与实质核查。律师可通过制作和整理查阅清单的方式进行核查，查阅清单一般包含“材料名称”“材料形成时间”“材料主要反映的法律事实”以及“材料真实性”等项目，并根据项目内容做好记录、保存相关工作底稿，以便对工作成果进行直观把握。

（3）通过对所获资料进行研究、判断和审查，制作尽调问题清单。律师在审阅、核查各参与主体提供的材料过程中，应在提取主要法律事实的基础上，结合现行法律、法规、监管规则和政策要求分析可能涉及的法律问题，形成初步判断，并汇整为问题清单，持续跟踪材料补充、事实澄清和问题整改情况。

2. 网络查询复核

律师在操作公募REITs项目时，对各参与主体的合法有效存续、行政监管、涉诉执行及历史信用表现等，可以通过公开网络渠道查询、复核。

（1）对各核查对象基本信息的查询。例如，“国家企业信用信息公示系统”网站（http://www.gsxt.gov.cn/），可以查询公司的统一社会信用代码、类型、注册资本、住所、法定代表人、成立日期、营业期限、经营范围、变更记录等信息；公司存在股权出质、动产抵押、行政处罚或经营异常等信息的，亦可通过该网站进行查询。

（2）对各核查对象涉诉情况和历史信用表现的查询。包括但不限于如下网站：“中国执行信息公开网”网站（https://zxgk.court.gov.cn）、中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/）、北大法律信息网“北大法宝”（http://www.pkulaw.cn/）、“无讼案例”（https://www.itslaw.com/）、生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）等。

二、需进行尽职调查的主体

1. 公募基金管理人

律师对基金管理人进行核查的要点主要包括：

依据	建议核查材料、渠道	要点
《证券投资基金法》第13条	公司章程	符合《证券投资基金法》和《公司法》规定的章程
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、工商内档等	注册资本不低于一亿元，且须为实缴货币资本
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料	主要股东具有经营金融业务或者管理金融机构的良好业绩、良好的财务状况和社会信誉，资产规模达到国务院规定的标准，最近三年没有违法记录
	企业提供材料	取得基金从业资格的人员达到法定人数
	企业提供材料	董事、监事、高级管理人员具备相应的任职条件
	企业提供材料、现场走访	符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金管理业务有关的其他设施
	企业提供材料	良好的内部治理结构、完善的内部稽核监控制度、风险控制制度
《公开募集证券投资基金运作管理办法》第6条	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）	为依法设立的基金管理公司或者经中国证监会核准的其他机构
	企业提供材料	符合中国证监会规定的、与管理拟募集基金相适应的基金经理等业务人员
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）	最近一年内没有因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料或承诺函	没有因违法违规行为、失信行为正在被监管机构立案调查、司法机关立案侦察，或者正处于整改期间
	证监会官网核查、企业提供材料或承诺函	最近一年内向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏
	网站核查、企业提供材料或承诺函	不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、仲裁等其他重大事项
	财务会计报告、企业提供材料或承诺函	不存在治理结构不健全、经营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第5条	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、工商内档等	公司成立满3年，资产管理经验丰富，公司治理健全，内控制度完善
	企业提供材料	设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验
	金融监管、工商、税务等主管部门官网，企业提供材料或承诺函	具有良好的社会声誉，在金融监管、工商、税务等方面不存在重大不良记录
	企业提供材料	具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程
	企业提供材料	基金管理人或其同一控制下的关联方具有不动产研究经验，配备充足的专业研究人员；具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验，且同类产品或业务不存在重大未决风险事项

2. 公募基金托管人

律师对基金托管人进行核查的要点主要包括：

依据	建议核查材料、渠道	要点
《证券投资基金法》第33条	财务会计报告、企业提供材料	净资产、风险控制指标符合有关规定
	企业提供材料	设有专门的基金托管部门
	企业提供材料	取得基金从业资格的专职人员达到法定人数
	企业提供材料	有安全保管基金财产的条件
	企业提供材料	有安全高效的清算、交割系统
	企业提供材料、现场走访	符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金托管业务有关的其他设施
	企业提供材料	完善的内部稽核监控制度、风险控制制度
《公开募集证券投资基金运作管理办法》第6条	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）	为具有基金托管资格的商业银行或者经中国证监会核准的其他金融机构
	企业提供材料	符合中国证监会规定的、与托管拟募集基金相适应的基金经理等业务人员
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）	最近一年内没有因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料或承诺函	没有因违法违规行为、失信行为正在被监管机构立案调查、司法机关立案侦察，或者正处于整改期间
	证监会官网核查、企业提供材料或承诺函	最近一年内向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏
	网站核查、企业提供材料或承诺函	不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、仲裁等其他重大事项
	财务会计报告、企业提供材料或承诺函	不存在治理结构不健全、经营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第6条	金融监管、工商、税务等主管部门官网，企业提供材料或承诺函	具有良好的社会声誉，在金融监管、工商、税务等方面不存在重大不良记录
	企业提供材料	具有基础设施领域资产管理产品托管经验
	企业提供材料	为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员
	/	基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人为同一人

3. 资产支持证券管理人

律师对资产支持证券管理人进行核查的要点主要包括：

（1）核查其设立及合法存续情况、开展资产证券化业务所需的相关业务资格、信用状况、公司治理、内部控制、风险管理等情况。

（2）核查其是否符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及证券交易所资产支持证券业务规则规定的相关条件，是否存在影响其开展资产证券化业务的重大行政处罚、自律监管措施、重大诉讼仲裁或其他风险事项。

（3）核查其与拟任基金管理人是否具有实际控制关系或者受同一控制人控制。

4. 财务顾问

公募REITs项目聘请财务顾问的，律师对财务顾问进行核查的要点主要包括：

（1）核查财务顾问是否依法设立并合法存续，是否为具有保荐业务资格的证券公司，有中国证监会核发的《经营证券期货业务许可证》。

（2）核查其信用状况、近年行政处罚、自律监管措施和重大诉讼、仲裁情况，以及是否存在被禁止或限制开展相关业务的情形。

（3）核查风险管理制度和内部控制制度情况，能否有效防范利益冲突、保障独立性。

（4）核查财务顾问与原始权益人及其他业务参与机构之间的关联关系或者潜在利益冲突，以及相关利益冲突防范措施；依法应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查的，重点核查其独立性。

（5）对于商业不动产REITs，可结合具体项目业态，关注财务顾问是否具备履行相应尽职调查及估值核查职责的专业能力和人员配置。

5. 律师事务所

律师对项目聘请的律师事务所进行核查的要点包括：

（1）核查司法行政机关核发的《律师事务所执业许可证》及年度检查考核情况，确认其系依法设立并正常执业；

（2）通过中国证监会及其派出机构公开信息，核查律师事务所从事证券法律业务备案情况。

（3）核查签字律师的执业证书及执业年限。

6. 资产评估机构

律师对资产评估机构进行核查的要点主要包括：

（1）核查其主体资质及信用情况；

（2）根据中国证监会公示的《从事证券服务业务资产评估机构名录》等备案信息，确认完成从事证券服务业务备案。

（3）核查内部控制机制情况，不存在可能影响其独立性的行为。

（4）对于商业不动产REITs，结合商业综合体、商业零售、办公、酒店等具体业态，重点关注评估机构及项目团队是否具备与拟评估资产相匹配的专业能力、评估经验及市场研究能力。

7. 会计师事务所

律师对会计师事务所进行核查的要点主要包括：

（1）根据《营业执照》、国家企业信用信息公示系统的公示信息和《会计师事务所执业证书》，核查其主体资信，确认具备会计师事务所的资质。

（2）核查中国证监会公示的《从事证券服务业务会计师事务所备案名录》等备案信息，确认完成从事证券服务业务备案。

8. 原始权益人（发起人）

律师对原始权益人（发起人）进行核查的要点主要包括：

依据	建议核查材料、渠道	要点
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、证券交易所不动产REITs相关业务规则	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）	依法设立且合法存续
	企业提供材料	享有不动产项目完全所有权或者经营权利，不存在重大权属纠纷或者争议
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料或承诺函	主要原始权益人信用稳健、控制权稳定、内部治理机制健全、具有持续经营能力、最近3年（未满3年的自成立之日起，下同）不存在重大违法违规记录
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料或承诺函	最近3年不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，被暂停或者限制融资的情形

9. 项目公司

律师对项目公司进行核查的要点主要包括：

依据	建议核查材料、渠道	要点
证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）审核关注事项相关业务指引	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、工商内档等	依法设立并合法存续
证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）审核关注事项相关业务指引	企业提供材料	合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利
《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》	网站查核、企业提供材料	设立后发生的对投资者作出投资决策具有重大影响的重组事项
	企业提供材料	重大股权变动符合法律、法规和其他规范性文件
	章程	公司章程符合有关法律、法规和规范性文件
	企业提供材料	章程规定的有权机构授权情况符合有关法律、法规和规范性文件
	企业提供材料	组织机构健全、清晰
	企业提供材料	核查已签署正在履行以及拟签署的重要合同，包括租赁合同、特许经营权协议、物业管理合同、运营管理协议等的合法性、有效性及潜在风险
	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料	在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被认定为失信被执行人、受到过行政处罚以及相应的整改情况，经营活动符合法律、法规和其他规范性文件

10. 运营管理机构

律师对运营管理机构进行核查的要点主要包括：

依据	建议核查材料、渠道	要点
证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）审核关注事项相关业务指引	国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企业提供材料或承诺函	具有持续经营能力
	投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等主管部门官网查核、企业提供材料或承诺函	最近三年（未满三年的自成立之日起）在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记录
	信用中国、中国执行信息公开网等公开渠道，企业提供材料或承诺函	最近一年不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位的情形
	企业提供材料、同类项目运营资料	具备良好的市场定位能力、收益管理能力和运营成本管控能力，并具有与拟运营不动产业态相匹配的同类资产运营管理经验
	企业提供材料、运营管理协议等	运营管理机构同时向其他机构提供同类不动产项目运营管理服务的，核查其利益冲突防范机制及相关措施
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》	中国证监会官网	经中国证监会备案
	网站查核、企业提供材料	具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如有）
	企业提供材料	具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 2 名。
	财务会计报告、企业提供材料	公司治理与财务状况良好

公募REITs 参与主体较多，各主体的资格条件、履职能力与责任边界，是产品规范设立、持续稳健运营的基础。律师开展主体尽职调查，应以交易结构及主体职责为主线，综合开展证照和备案核验、历史沿革核查、信用合规检索、专业能力评估及利益冲突核查，并根据基础设施REITs与商业不动产REITs的制度差异，以及消费基础设施、产业园区、仓储物流、商业综合体、商业零售、办公、酒店等不同资产类型和运营特点调整核查重点；对发现的问题，需结合具体问题和影响审慎判断。

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