作者：刘家欣（干事 · 南宁）

一、问题的提出

近年来，随着房地产市场的深度调整，商品房“先卖后抵”或“先抵后卖”引发的权利冲突日益频发。商品房消费者依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条，在执行程序中获得能够排除执行的生效判决后，往往进一步主张涤除案涉房屋上的抵押权登记，以实现所有权的完整取得。由此产生的核心争议在于：商品房消费者的物权期待权在排除强制执行后，是否当然具有涤除在先设立之抵押权的效力？

这一问题涉及消费者生存权保护与抵押权制度稳定性之间的价值衡平，关乎抵押权追及效力、物权变动规则等基础法理，更直接影响金融机构信贷安全与房地产交易秩序。为此，笔者结合现行法律规定与司法案例，梳理此类案件的裁判要点，以期为实务操作提供参考。

二、能够排除执行的法律效果分析

（一）物权期待权的性质与功能

《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条系针对房地产开发企业销售商品房的特殊保护规则，被称为“商品房消费者的物权期待权”。

2023年施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（以下简称《九民纪要》）第126条亦进一步明确，消费者购房权优先于抵押权，但必须严格限定于“商品房消费者”且满足特定条件。

（二）能够排除执行不等于已无瑕疵地取得案涉房屋所有权

商品房消费者依据上述规定获得能够排除执行的判决，其法律效果在于排除抵押权人对该房屋的强制执行，使消费者得以保留房屋、避免被拍卖处置。然而，能够排除执行并不等同于商品房消费者已无瑕疵地取得案涉房屋所有权。

在未办理所有权转移登记之前，案涉房屋所有权仍登记在抵押人名下，商品房消费者仅享有请求抵押人办理过户登记的债权请求权，尚未取得物权。即便在执行异议之诉中获得能够排除执行的判决，该判决所确认的仅是消费者对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而非确认消费者已取得所有权。

三、抵押权追及效力的规范分析

《民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条明确了抵押权的追及效力，即抵押财产不因转让而丧失抵押权。《民法典》第三百九十三条明确列举了担保物权消灭的四种情形：“（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”抵押权的追及效力意味着，只要不存在担保物权消灭的法定情形，抵押权就不消灭。商品房消费者获得能够排除执行的判决，显然不属于上述任何一种担保物权消灭的情形。

四、商品房消费者过户请求权与在先登记抵押权的冲突抉择

笔者认为商品房消费者依据《执行异议复议规定》第二十九条获得能够排除执行的判决后，不能当然主张涤除在先设立的抵押权，理由如下：

首先，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条所赋予商品房消费者的权利，其法律效果仅限于在执行程序中“排除强制执行”，即在金钱债权执行中对案涉房屋中止执行，以保障商品房消费者的居住权，而非赋予消费者主动申请消灭或注销在先设立的抵押权的实体权利。从权利位阶来看，现行法律虽确认商品房消费者的物权期待权优先于抵押权，但此种优先效力仅意味着在执行程序中权利实现的先后顺序，两种权利是并存与对抗的关系，而非相互排斥的消灭关系。因此，即使商品房消费者的物权期待权成立并成功排除执行，其法律后果仅限于阻止其他权利的实现，而不当然导致其他权利的消灭。

其次，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《解释》）第11条第二款新增了办理所有权转移登记的规定，但未提及注销抵押权登记事项。最高人民法院在就该条款的答记者问中特别强调，“《解释》第十一条第二款为维护群众合法权益，以《民法典》第四百零六条为依据，支持商品房消费者办理过户登记，保障其房屋交付请求权。”《中华人民共和国民法典》第四百零六条确立的“带押过户”制度，其核心要义在于，抵押财产转让不影响抵押权的存续，抵押权具有追及效力。这一立法取向表明，即便在物权变动情形下，抵押权登记仍应予以保留。因此，虽然司法解释未明确抵押权登记的处置方式，但结合《中华人民共和国民法典》的制度设计，保留抵押权登记应为规范本意。

最后，即使买受人符合《执行异议复议规定》第二十九条规定之情形，基于保护居住权，因此取得“不得执行”的生效判决，但“不得执行”不等同于买受人已无瑕疵取得案涉不动产所有权，案涉不动产所有权仍归抵押人名下，买受人仅享有案涉不动产的过户请求权，不能对抗在先设立的抵押权。根据抵押权“追及效力”，只要主债权未清偿，抵押权就不消灭。抵押人未经抵押权人同意即出售案涉不动产给买受人，合同虽可能有效，但无法对抗已在先登记的抵押权，买受人主张抵押权应消灭或注销，缺乏法律依据。

五、类案参考

案例1：北京市高级人民法院(2021)京民再25号民事判决书，裁判要点：“按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《九民会纪要》的精神，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。其解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，谁应当优先保护的问题，是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规定，但并不意味着在先权利可以将在后的权利予以消灭。”

案例2：辽宁省大连市中级人民法院（2023）辽02民终4448号判决书，裁判要点：“虽然上诉人对案涉房屋享有的商品房消费者的物权期待权已经发生法律效力的执行异议之诉案件予以确认，而其对案涉房屋所享有的该项实体权利足以阻却抵押权人对案涉房屋的强制执行，亦具有法律依据，但尚无法律或者司法解释的规定，赋予商品房消费者因此可以诉求抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记的权利。无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，还是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条、第二条，对商品房消费者权利的优先、特别保护，均旨在保护个人消费者的基本居住权，而商品房消费者在此基础上，以其购买的房屋不得执行为由，要求确认其他债权人的抵押权归于消灭，缺乏法律依据。”

案例3：广东省清远市中级人民法院（2023）粤18民终5781号判决书，裁判要点：“即在执行异议之诉案件的审理中，人民法院处理的是权利优先顺位的问题，本院（2021）粤18民终556号民事判决认定的是麦某成、欧某文作为商品房消费者的权利应优先于抵押权保护，以保障商品房消费者的居住权。本案中亦不存在《中华人民共和国民法典》第三百九十三条规定的担保物权消灭的情形，故一审判决认定抵押权未消灭，驳回麦某成、欧某文的诉讼请求，适用法律正确，本院予以维持。”

六、结语

商品房消费者生存权保护与担保物权交易安全之间存在价值平衡。司法解释赋予消费者排除执行的特殊保护，目的是避免民众赖以居住的房屋被强制处置，但并未突破物权法定、物权公示基本原则。买受人交易风险应当通过向出卖人主张违约责任予以救济，不宜直接剥夺抵押权人依法设立并登记的担保物权。希望在未来司法实践中，进一步厘清“排除执行” 与 “涤除抵押” 的边界，统一同类案件裁判尺度，平衡购房者生存权益与金融担保秩序稳定，最终实现各方主体利益的理性平衡。

01、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会、财政部联合发布《关于健全金融机构治理的实施意见》（金发〔2026〕4号）（2026年7月31日发布）

为贯彻落实党的二十大和二十届历次全会及中央金融工作会议精神，加快完善中国特色现代金融企业制度，推动金融高质量发展，金融监管总局、中国人民银行、中国证监会、财政部近日联合发布《关于健全金融机构治理的实施意见》（以下简称《实施意见》），从加强党的领导、改进股东治理、提升治理主体运行有效性、强化内部治理、加强和改进监管、构建良好金融生态等方面，提出9部分22条措施。

《实施意见》明确，到2029年，基本形成权责边界清晰、激励约束相容、风险管理严格、运转规范高效的金融机构治理机制，金融体系内在稳定性和抗风险能力明显增强，金融服务高质量发展质效明显提升。

《实施意见》强调，要加强党中央对金融工作的集中统一领导，深化党的领导与公司治理有机融合，在国有金融机构严格落实“党建入章”、“双向进入、交叉任职”、重大经营管理事项党委（党组）前置研究讨论等要求，支持非公有制金融机构扩大党的组织和工作覆盖。

《实施意见》提出，健全防范大股东违规干预和内部人控制的治理机制，加强对股权和关联交易的穿透式监管，优化董事会结构，强化董事、高管等“关键少数”责任，完善激励约束机制，健全内控合规体系。

《实施意见》要求，加强和改进金融监管，分级分类实施差异化监管，严惩违法违规行为，提高违法违规成本，完善风险监测预警机制，提升监管精准性、有效性和前瞻性。健全金融法治，加强央地协同，培育和弘扬中国特色金融文化，构建良好金融生态。

02、 国家金融监督管理总局发布《国家金融监督管理总局关于严重失信主体名单管理的规定（试行）》（2026年7月3日发布）

为贯彻落实党中央、国务院关于完善社会信用制度的决策部署，规范开展金融领域严重失信主体名单管理工作，维护金融市场良好秩序，金融监管总局发布《国家金融监督管理总局关于严重失信主体名单管理的规定（试行）》（以下简称《规定》），自2026年10月1日起施行。

《规定》共三十一条，主要包括以下内容：一是审慎界定名单列入范围。金融机构及其从业人员等主体受到金融监管总局或其派出机构行政处罚等措施，且性质特别恶劣、情节特别严重的，列入严重失信主体名单。二是明确对严重失信主体的管理措施。依据有关法律法规和党中央、国务院政策文件，规定了金融监管总局及其派出机构对被列入名单的主体可以采取的管理措施。三是严格规范名单管理程序。对列入、移出名单的具体程序进行了规定，同时规定了事先告知、陈述申辩等程序，充分保障相关主体知情权、申辩权。四是建立信用修复机制。鼓励严重失信主体纠正失信行为、消除不良影响，明确了提前移出条件、核实期限等。

印发《规定》是金融监管总局深入推进社会信用体系建设的重要举措，有助于强化违法违规行为惩治力度，提升金融监管效能，引导市场主体增强诚信经营意识，促进金融市场高质量发展。

03、中国信托业协会：《资产管理信托产品适当性管理自律规范》自2026年7月1日起施行 （2026年3月27日发布）

《规范》分为正文和附件两个部分。正文共八章四十四条，主要包括以下内容：一是信托公司应当了解产品，了解客户，将适当的产品通过适当的渠道销售给适合的客户。二是信托公司应当划分产品风险等级并动态管理，将投资者区分为专业投资者与普通投资者，对普通投资者进行特别保护，包括强化风险承受能力评估，充分履行告知义务，开展风险提示等。三是产品代理销售机构在产品风险等级划分、销售管理、投资者分类与评估分级、适当性匹配、内控管理等方面可参照《规范》执行。四是强化自律管理。信托公司违反《规范》规定的，协会可以采取自律惩戒措施，并将有关处理情况报告金融监督管理部门。附件共六个文件，对投资者信息收集、风险测评、说明告知事项提供了相应参考模板，旨在形成较为统一的适当性管理行业标准，同时考虑到实际执行过程中的现实需求，信托公司可通过提供多种形式就前述事项进行调查或说明。

04、国务院《国务院关于对外投资的规定》自2026年7月1日起施行 （2026年4月17日发布）

国家级行政法规《国务院关于对外投资的规定》（国务院837号令）自2026年7月1日起正式生效，这是我国对外投资领域首部专项行政法规，也是本年度高净值家庭跨境资产配置最核心的政策变革。本次新规最大的颠覆性突破：首次在行政法规层面，将境内居民个人正式纳入对外投资监管主体。过往仅针对企业的跨境监管体系，正式覆盖个人所有海外资产布局行为，彻底结束个人跨境投资“监管模糊、灰色操作”的时代。