近些年，商品房开发商受经济形势、疫情等多方面的影响，引起资金链的断裂，导致在建工程的停工，购房者眼见工程烂尾，收房无望，还要顶住经济压力偿还贷款，带来巨大的心理落差，许多准业主们选择踏上“断供”之路。笔者在此提醒，注意区分“断供”与“停供”，二者的法律后果截然不同，需慎重选择。

“断供”与“停供”虽同为还贷方因各种原因停止偿还房贷，但二者仍有显著区别，主要体现在：

“断供”意味着合同的解除，购房者的物权期待权随着购房合同的解除转化为对开发商的债权，即使后期开发商资金到位，继续开工，工程顺利完工，持有债权一方只能在债权上主张自己的权利，不能再对已建成的房屋享有请求交付、所有权转移登记权利。

“停供”则是暂时的中止商品房买卖合同及担保贷款合同的履行，通俗点说，就是中止还贷，一旦开发商渡过危机，合同将恢复履行，购房者在工程顺利完工时，可以对已建成房屋主张物权，请求开发商交付房屋并进行移转登记。对于“停供”引起的中止还贷效果，虽然有观点指出其法律依据在于《民法典》第526条先履行抗辩权及第527条不安抗辩权，但因为涉及合同联立及抗辩权的延伸制度，相关法律支撑依旧不够充足。

本文仅从“断供”方面，结合合同联立，浅析商品房买卖合同的解除，对与之关联的担保贷款合同会造成怎样的法律后果。

我国现行的法律规范并未对合同联立作出明确定义。在传统民法理论下，史尚宽教授对合同联立的见解是，合同联立，是指数个合同“不失其个性，而相结合”的联合。王泽鉴教授认为：合同联立，是指数个契约（典型或非典型）具有互相结合的关系。此结合包括两种情况，一种情况是单纯外观的结合，即数个独立的契约仅因缔结契约行为而结合，相互之间不具有依存关系。二是具有一定依存关系的结合，即依当事人之意思，一个契约的效力依存于另一个契约的效力。 

王利明教授采史尚宽教授之观点[1]。魏振瀛教授则与王泽鉴教授的见解一致，他认为，多个合同因单纯外观发生结合时，应根据其内容，分别适用各自的合同规范，如甲在某景点旅游，相机发生故障，送乙处维修，同时为不耽误游览，向乙另租相机一部使用。关于相机的修理，适用承揽合同的规则；关于相机的租赁，适用租赁合同的规则。而另一种情况，是依当事人的意思，一个合同的效力或者存在依附于另一个合同的效力或者存在。如某造纸公司出租自己的部分厂房于某家具制造公司，并收购后者的下脚料，作为造纸原料。二公司间的租赁合同、买卖合同存在依存关系。各个合同是否有效成立需分别判断，但在效力上，一合同不成立、无效、撤销或者解除时，另一合同应同其命运。[2]各方见解虽略有差别，但大同小异。[3]

（一）合同联立的类型

《民法典》虽然规定了十九种典型合同，但随着市场经济的不断发展，单纯独立的合同已经难以满足日益复杂交易形态的需求，在民法基本原理之合同自由原则的框架下，为满足不同人的利益需求，非典型合同应运而生。学界按照是否设有规范且赋予特定名称，将合同区分为典型合同与非典型合同。典型合同优先适用《民法典》中的具体规范，再通过一般规定进行补足。对于那些不能被完全纳入任何典型合同将其统称为非典型合同，具体的法律适用参见《民法典》第467条“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定”。据此，非典型合同适用《民法典》的一般规定。

传统民法学说中，将合同联立列入非典型合同的认定，虽然学界对其分类仍存在争议，但对其持肯定态度较占优势。对于非典型合同，主流的分类方式为狭义的非典型合同、混合合同及合同联立。[4]

狭义的非典型合同，又称纯粹的非典型合同，是指法律全无规定的事项为内容，即其内容不具有任何典型合同成分的合同。对于此类合同，《民法典》及民事特别法根本未予明文规定。区别于狭义的非典型合同，合同联立本身就为数个具有“个性”合同的联合，若是不从整体理解，“独立”的合同本身就可能是典型合同。

混合合同，是指由数个典型或非典型合同的部分而构成的合同，在性质上属于一个合同[5]。混合合同是两个以上的合同相对松散的组合，一个合同在效力上的瑕疵一般并不影响另一个合同的效力，而合同联立则是两个以上的合同密切结合成为一个整体，一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。[6]

（二）合同联立的特征

1、合同联立的“个性”

史尚宽教授对合同联立的定义颇为精练，数个合同“不失其个性”的组合。既然混合合同本质上属于一个合同，合同联立则是数个合同的结合，可见，合同的数量对于判断合同联立非常重要。那么，是否可以合同的数量，作为衡量合同联立的标准之一？答案却是否定的。此处合同的数量并不能以形式上当事人采用的合同文本的数量为计量标准，即使只有一个合同文本，也可能存在多个合同联立的问题，相反，即使写在不同文本之上，也可能只构成一个法律关系。以生活中最常见的居间合同为例，二手房市场的购房合同，经常会出现二手房买卖合同与中介合同合并的情形，购房者、出售方及中介之间将关于买卖的内容、居间报酬、服务内容等三方的权利义务全部归纳到一个合同文本之中，在经济上形成一体交易的功能，实质上成立了二手房买卖合同与居间合同的合同联立，显然，单纯从合同文本的数量上判断“个性”是不当的。

那么应当如何判断“个性”呢？为解决这个问题，有观点提出，既然《民法典》中对合同的定义为“合同是民事主体之间设立、变更或终止民事法律关系的协议”，而民事法律关系是由民法规范调整的具有民事权利义务内容的社会关系，那么，通过判断“设立、变更或终止民事权利义务”的数量来得出合同的数量似乎更为准确。

2、合同联立的“依存”

对于合同联立的“依存”的理解，目前并没有形成统一的认定标准，其讨论主要集中于以下几个观点：

第一，从主观上认定，取决于当事人的意思自治。这种观点指出，合同联立应在合同订立时，就通过意思表示表达出来，因为合同联立的认定，导致的后果往往可能是几个合同、多方当事人、多个法律关系发生根本性变动，而现行法律在适用中，对合同之间的依存关系判断方式仍然没有形成统一的标准或确定的认定方法，因此，适用合同联立需谨慎，在合同中通过意思表示明确出当事人订立合同时的态度及所欲实现的合同目的，便于对合同联立的认定。只是，该观点在实践中已经逐渐没落，主要在于意思表示包括明示与默示，无论是哪一种，都无法脱离合同本身作出解释，均需要结合合同所呈现的客观内容不断斟酌，才有可能认定合同联立。

第二，从客观上进行判断，取决于合同整体所体现出来的意思。该观点从合同之间的相互依附或者牵连的关系以及其所具有的“经济整体性”，认定合同之间存在合同联立。如商品房买卖合同是准业主与开发商签订的独立的商业合同，系买卖合同，具有独立的经济利益追求；从交易价值上看，商品房担保贷款合同是为了实现商品房买卖合同的履行而提供保障的合同类型，属借款合同，二者虽各为典型合同，却拥有着不可分割的合同属性，之间形成“契约的联立”，两合同形成法律上的整体，至少构成事实上的经济整体而相互补充，在这种无论从合同约定的内容还是实际履行的方式，数份合同之间互为条件、相互关联、且不可分割，并且实际上均是为达到使得其中一个合同更好实现的目的，应当认为成立合同联立。

第三，折中说，从主、客观相结合的角度结合考察作为合同联立的认定标准。该观点将主观说与客观说相结合，主张合同联立的成立，需要满足主、客观一致。即主观上当事人存在明示或默示地联结数个法律行为以实现一个融为一体的经济事务的意思表示，客观上数个合同具有着相互依存的功能联系。[7]

笔者更赞同客观说。合同联立本身就涉及两方以上法律关系，一旦确定了合同联立，可能会因一份合同的履行障碍导致一系列法律关系的根本性变动，受影响的也会是多方当事人，而合同的相对性是我国民事法律原则，若是轻易被突破，容易破坏合同的稳定性，造成市场秩序的混乱，因此，合同联立应当弱化当事人的意思表示，国家法律也对其适用范围作出明确规定，以防被滥用。

学理上对于合同联立这一制度所引起的法律上的效力，仍存有争议，主要集中于以下三点。

（一）解除权的发生

我国关于合同联立的规定并不多，主要见于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第20条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

在商品房按揭买卖交易中，商品房买卖合同与以购买该商品房为目的而设立的商品房担保贷款合同之间存在着一定的关联关系，其产生系出于当事人预设的特定经济目的，并且为实现该特殊经济目的，确保合同目的的达成，通过建立担保贷款合同，用以保障商品房买卖合同的顺利进行，出于对当事人意思自治的保护与尊重，商品房买卖合同与担保贷款合同既相互独立，又紧密联系，合同之间形成合同联立的关系，使担保贷款合同的效力在当事人主动行使解除权时，或可因商品房买卖合同的解除而解除。

但该种解除权的性质学界却一直未有定论。我国关于合同的解除权，主要规定在《民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”此外，除有适用于典型合同的法定解除权的规定，还有《民法典》第533条的情势变更解除权：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”然而，上述的几种法定解除权，从不可抗力、违约解除，都难以解释“因商品房买卖合同被确定无效、撤销或者解除”“致使商品房担保贷款合同的目的无法实现”适用法定解除的情形，毕竟不可抗力是“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”[8]，而商品房买卖合同的违约也不必然意味着担保贷款合同的违约。似乎最有希望担此重任的只有情势变更解除权了。但根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，对情势变更的适用中指出“审慎适用情势变更原则”，意见指出，情势变更应当与商业风险作出合理区分，明确“情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险”，“适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承担不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系”。如此看来，若是用情势变更来强行解释“致使商品房担保贷款合同的目的无法实现”，从而解除商品房担保贷款合同，似乎并不是很贴合，毕竟商品房购买本身就受市场调整，其买卖合同的履行不能亦属于市场系统固有风险之一。

（二）相对性的突破

合同的相对性是指合同只对合同当事人产生法律上的拘束，而不能约束合同外的第三人。它体现了意思自治、合同自由的私法精神，表明了当事人的意思表示效力只能约束自己，而不及于第三人。[9]但在合同联立的框架中，商品房买卖合同、担保贷款合同，涉及的合同主体并不一致，若是实现合同联立的效力直接关联模式，便可以认为其实际上突破了合同相对性，将商品房买卖合同的不利后果作用在担保贷款合同之上，表面上看，似乎实现了合同联立的价值，但对此，各方观点亦不统一。

一种观点从“虚构骗贷”的案型出发进行了讨论，认为若是突破合同的相对性，坚持合同联立中各合同效力的直接关联，联立的合同间实现“同生共死”，买卖合同的无效将会导致借款合同无效，进而导致作为从合同的抵押合同无效，这可能会严重剥夺贷款人本可能获得的救济，增加市场的不稳定性，事实上，法院若是依据《商品房买卖合同司法解释》第20条，判决担保贷款合同与商品房买卖合同一并解除时，往往会导致无过错的银行承担不利后果，从而不认同该判决，进而上诉。基于此，该观点认为借款合同必须单独判断，而不能直接与买卖合同相关联，只有割裂买卖合同与借款合同的效力关联，坚持适用合同相对性原则，在房屋买卖合同无效时，原则上不致使担保借款合同效力丧失，才能够妥善保护贷款人的利益。[10]

还有观点认为，从“虚构骗贷”的案型出发来讨论割裂买卖合同、借款合同的效力关联，拒绝突破合同相对性，并不具有代表性，况且，针对个案还需要进行个案的具体分析，“虚构骗贷”的案型本身就涉及虚假的意思表示，买卖双方可能是因为重大误解、欺诈等订立的合同，实际并未达成买卖商品房的真实合意，完全可以通过主张合同无效、通谋虚假意思表示不得对抗第三人等方式进行救济，并不能藉此就否定联立合同间效力的联结。况且，在现代商品经济及复杂的社会形态之下，某些场合中，合同相对性的突破体现了财产由静态保护向动态保护转移的理念，对平衡合同各方当事人的利益起到了积极的作用，因此，合理地对合同相对性的突破，也是实现合同联立价值之所在。“在合同联立的场合，尽管存在数个不同的合同，但正因为合同双方在整个交易中所体现出来的合同利益浑然一体，所以一个合同在效力上的变化将会影响合同利益和交易目标的实现。”[11]即使“各个合同是否有效成立需要分别判断，但在效力上，被依存的合同不成立、无效、被撤销或解除时，依存的合同应同其命运。”[12]，若是仍坚持以合同相对性原则，割裂各合同之间的联系，否认其“经济整体性”，那么，认定合同联立的意义何在？

《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》中对其的理解为：就合同主体的相对性来说，贷款合同的当事人为买受人和银行，出卖人不属于合同当事人，无权提出解除贷款合同之诉。但可能导致的后果就是买卖合同解除，但是贷款合同仍未解除，所涉房屋仍被设定了预告抵押，影响了房屋的二次销售。如前所述，商品房买卖合同与贷款担保合同具有紧密结合且相互独立的关系，存在合同联立的关系，适用该条时应运用扩张解释的民法解释方法，适当扩张合同相对性的适用范围，解释为包括具有连带关系的合同当事人。如此理解本条规定，才能很好地保护当事人各方的利益，实现当事人利益的均衡。[13]此种理解方式，限制性的突破了合同相对性，主张利用扩张解释，将合同相对性的适用范围扩张到具有连带关系的当事人银行，以追求均衡各方利益的目的。

最高院在中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案【（2017）最高法民终683号】中的说理部分认为，王忠诚在向越州公司缴纳足额首付款且向中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“建行青海分行”）办理抵押贷款的背景下，越州公司因未能交房而违约，导致《商品房预售合同》的解除，法院依据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定“认为王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现”，进而判决王忠诚与建行青海分行之间的《个人住房（商品用房）借款合同》及《房地产抵押合同（在建工程/预售房）》一并解除。法院依据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，判决由越州公司承担向建行青海分行的还本付息。但根据合同相对性的原理，购房者才是借款合同的借款人，开发商不是借款合同的借款人，因此，就借款合同而言，开发商其实并不负有还款的义务，该司法解释的规定虽然考虑到按揭贷款的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行，只是最终法院虽然判决开发公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任，却也并未免除王忠诚对建行青海分行剩余贷款本息还款义务。

法律的价值在于追求公平、正义，从民法理论上看，下位原则应当让位于上位原则，即，若是追求公平正义和诚实信用等民法基本原则，那么，作为具体原则的合同相对性原则的位阶较低，在某些情况下，应当作出妥协，有所突破，但这种突破应当更好地平衡各方的利益，以实现保护社会的妥当性和实质正义。目前合同联立的规范较少，在认定上，多依赖于主观意识的联系与判断，显然其对自由裁量权的依赖性较强，这也造就了法院在适用合同联立仍抱着较审慎的态度。

（三）抗辩权的延伸

《民法典》关于抗辩权的规定，在第525条、第526条及第527条，分别是同时履行抗辩权、先履行抗辩权及不安抗辩权，从条款文义上看，无论哪种抗辩权，其行使都存有一个共同的前提条件，即“互负债务”，所以，抗辩权一般也被认为仅存在于双务合同之中。[14]那么，在合同联立中，是否能因A合同中的甲未履行合同义务，而向合同联立的B合同中的乙主张抗辩权？若可以，则产生所谓“抗辩权的延伸”。

对此问题，学界探讨并不多。有观点认为，从法理基础上看，抗辩权存在的基础在于合同中的双务牵连关系，那么合同联立同样存在“依存”的关系基础，本质仍然是一致的，自然应以类推适用，但依据合同联立理论行使“抗辩权的延伸”，显然有违合同相对性原则，若无明确的法律依据，仍应审慎适用。

（一）认为合同联立不应实现效力上的关联

惠州市振兴投资实业有限公司、唐娟等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 广东省惠州市中级人民法院 (2022)粤13民终585号

法院认为，案涉《连接器服务协议》与案涉《商品房买卖合同》即使具有关联性，亦仅系合同联立关系，属于各自独立的两个合同，应由各缔约方根据其缔结的合同分别履行其合同义务。

（二）认为合同联立应当形成效力上的关联

黄亚群与四川申泰房地产开发有限公司、成都谦瑞营销顾问有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 四川省峨眉山市人民法院 (2020)川1181民初2865号

法院认为，……合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。本案中，从前述合同约定和立约目的分析，且各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故本院认定《商品房买卖合同》《补充协议》与《委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。……由于《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》与《委托经营管理合同》构成合同联立，前述合同之间相互依存，共同存在方能实现合同目的，即前述合同或一并存在，或一并解除。原告认为解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立，其请求解除《委托经营管理合同》的理由也不成立，故对其该项主张本院不予支持。

上诉人彭春燕、车茂林与被上诉人四川丰业荣华商业管理服务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 乐山市中级人民法院 （2020）川11民终424号

法院认为，《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业管理公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。

合同联立制度，随着市场经济不断发展，日常生产交易活动逐渐复杂，合同之间羁绊不断增多，合同整体性不断增强的大背景而产生，对合同联立的认定需要多个合同的恰到好处，过分强调各个合同的“个性”，则合同间的关系实为多个典型合同的组合，而过分淡化，又容易陷入混合合同的范围。虽然，合同联立建立的初衷是为了保护在经济上具有整体性的两个或两个以上合同中处于弱势的消费者。但是，对这种制度的适用，显然需抱以审慎的态度，毕竟，其所带来的法律后果，会使得一个合同对整套合同体系造成一系列的“化学反应”，对解除权、相对性及抗辩权，甚至法院的自由裁量权均是一种挑战。

同时，在合同联立作用之下，一旦购房人依据《商品房买卖合同司法解释》第20条解除了担保贷款合同与商品房买卖合同，或可依据该解释第21条第2款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”主张开发商返还首付款。如焦作中旅银行股份有限公司郑州分行、熊继勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【(2021)豫01民终10782号】中，法院认为既然《商品房买卖合同》已解除，购房人已经不再购买案涉房产，相应的，房地产公司应将已收取的房款予以退还，其中就包含了购房人已支付的首付款。

[1] 王泽鉴：《债法原理》（第二版），北京大学出版社 2013 年版，第 139 页。王泽鉴教授采“非典型契约”、“契约联立”而非“非典型合同”、“合同联立”的表述方式。

[2] 魏振瀛：《民法》（第八版），北京大学出版社、高等教育出版社，2021年3月第8版，第430页。

[3] 芮沐教授早年在《民法法律行为理论之全部（民总债合编）》中（中国政法大学出版社 2003 年版，第 74-75 页）对民事法律行为的数量问题进行过扼要论述，认为在复杂情形下须根据行为的目的和经济上的作用加以判断，而不能仅以契约中对待给付是否整然一体或行为主体数量等标准加以判断。

[4] 非典型合同可分为三个基本类型：纯粹非典型合同、合同联立、混合合同。在处理时应注意其间区别。参见韩世远：《合同法总论》（第四版），法律出版社2018年版，第72-75页。

[5] 张俊浩：《民法学原理》，中国政法大学出版社，1997年7月第1次修订版，第648页。

[6] 最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第396-397页。

[7] 陆青：《合同联立问题研究》，载《政治与法律》2014年第5期。

[8] 《民法典》第180条

[9] 张林泉：《论合同相对性原则》，2012年4月

[10] 同8

[11] 同8

[12] 崔建远：《合同法》，法律出版社2016版，第15页。

[13] 侯国跃：《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》，中国法制出版社。

[14] 同8