（一）购房人与开发商

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

购房人与开发商构成买卖关系，二者的权利义务受商品房买卖合同、《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）、《商品房买卖司法解释》等约束。

（二）购房人与银行

购房人与银行构成借贷关系和按揭担保关系。借贷关系，即购房人为向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。此时，购房人为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭担保的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系；按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系，并由银行办理以商品房为抵押物的抵押预告登记/抵押登记手续。此时，购房人为按揭人，银行为按揭权人。上述两种关系主要受《民法典》、《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》规制。

（三）银行与开发商

商品房买卖环节需签署的合同包括商品房买卖合同、按揭贷款合同、按揭担保合同，依照合同相对性原理，开发商与银行并不具直接法律关系。但在某些特定情况下，银行与开发商也会产生法律关系：（1）开发商为按揭贷款合同项下购房人的全部债务提供阶段性连带保证担保。此种情形下，购房人为债务人，开发商为保证人，银行为债权人；（2）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开放商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。此种情形下，开发商对银行负有返还贷款本金及利息的义务。

（一）主要法律依据

《商品房买卖司法解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

依照该规定，购房人在面临房屋烂尾的情况下，可以主张解除商品房买卖合同、商品房担保贷款合同，并由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行、购房人，购房人不负有返还义务。

（二）司法判例

（1）法院判决购房人自商品房买卖合同、借款合同解除后，不再负有向银行继续支付贷款本息的义务

最高人民法院在（2019）最高法民再245号民事判决书中中写到，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后购房人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、开发商应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。”本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，开发商将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对购房人不具有拘束力。

以上判决明确了购房人不再负有向银行继续支付贷款本息的义务，但并未明确购房人已经支付给银行的贷款本息是否由银行返还。

（2）法院判决银行应返还购房人已支付的贷款本息

在河南省许昌市建安区人民法院（2021）豫1003民初1708号民事判决中，建安区人民法院判令：1）解除购房人与开发商签署的《商品房买卖合同》；2）解除购房人与开发商、银行签署的《个人购房担保借款合同》；3）开发商向购房人返还首付款及利息；4）开发商向银行返还购房款（按揭贷款本金总额）及利息。该判决生效后，由于银行未及时消除购房人的贷款状态，且（2021）豫1003民初1708号民事判决未就购房人已经支付的银行贷款本息在贷款合同解除后的返还与否作相应判决，故购房人以银行为被告提起了诉讼，后许昌市魏都区人民法院作出（2022）豫1002民初1661号民事判决书中，判令银行向购房人返还已支付的贷款本息。

（3）小结

从上述司法案例可以看出，司法实践越来越侧重于保障购房人的权益。因商品房按揭贷款商业模式涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果商品房买卖合同、按揭贷款合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但现实中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

（一）购房人的权利性质

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

购房人与开发商签订房屋买卖合同，在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。由于商品房处于烂尾、未办理过户登记，购房人不具有房屋所有权，购房人依商品房买卖合同享有要求开发商在具备过户条件时办理过户登记的债权请求权，也称“物权期待权”。

（二）开发商的债权人能否申请人民法院对购房人所购房屋进行查封

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议、复议若干规定》”）第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。

综上，考虑到购房人尚未办理产权登记，开发商的债权人申请法院查封开发商的财产时，法院可以依房屋建设手续将房屋认定为开发商财产，并进行查封。

（三）购房人能否对抗银行支付按揭贷款的要求

在继续履行商品房买卖合房屋、按揭贷款合同的情况下，房屋烂尾，购房人获取房屋的进程受阻，因导致该情形产生的主要责任在于开发商，故购房人不能以此对抗银行要求其按期偿还按揭贷款的要求。但如银行对房屋烂尾存在一定过错，购房人可暂停支付按揭贷款，在开发商具备交付条件后继续支付。

譬如，广东省高级人民法院在（2018）粤民申7516号民事裁定书中指出，贷款行与购房人签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后贷款行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。贷款行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定购房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向贷款行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，购房人已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

（四）购房人能否对抗开发商的债权人对买受房屋的强制执行措施

实践中，开发商在交付房屋前，因资金断裂，造成债务逾期，其所开发的房屋面临被建筑单位、银行等债权人查封的风险。在此情况人，购房人是否能够排除开发商其他债权人的强制执行措施，必然涉及到对各方享有何种权利以及各方享有的权利优先劣后性的认定问题。

（1）商品房上存在的建设工程价款优先受偿权、商品房消费者的物权期待权、商品房消费者以外的一般买受人的物权期待权、抵押权、其他债权产生冲突时的权利优先劣后顺位

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故符合一定条件的商品房消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权、其他债权。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于商品房消费者的规定与《执行异议和复议规定》第二十九条规定相同，也即符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的物权期待权＞抵押权＞符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的商品房消费者以外的一般买受人的物权期待权。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。故符合《执行异议和复议规定》第二十八条的商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权＞普通债权。

综上，基于上述规则反映出的权利顺位应为：符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权＞普通债权。购房人在符合《执行异议和复议规定》第二十八条/第二十九条的情况下，可以依前述规则对抗开发商的债权人对买受房屋的强制执行措施。