审理法院：北京市高级人民法院

案  号：(2018)京民终276号

裁判日期：2018-12-4

【案情简介】

2016年12月28日，信达公司作为出租人与果维美公司、合德堂交易市场公司作为承租人签订《融资租赁合同》，主要约定：承租人果维美公司、合德堂交易市场公司将自有租赁物所有权转让给出租人信达公司，出租人向承租人支付价款，同时将该租赁物出租给承租人使用。《融资租赁合同》附件一《租赁物清单》载明的租赁物为合德堂交易市场公司位于合德堂农产品交易市场内的西部农产品大数据中心、前店后库、交易大棚、气调冷库、气调冷库设备系统、变压器配电系统、电动门、地磅、附属设施等，同时载明了数量、评估价值、出厂时间、经济使用年限、存放地点等。

2016年12月30日，果维美公司、合德堂交易市场公司向信达公司出具《所有权转移证书》，载明：“我公司已于2016年12月30日收到贵公司于2016年12月30日通过建设银行北京朝阳支行营业部汇出的首笔（适用于分笔支付）租赁物转让价款，共计24 032 598.4元。自2016年12月30日起，双方签署的《融资租赁合同》项下租赁物的所有权自我公司转移至贵公司。”

后，果维美公司、合德堂交易市场公司未依约向信达公司支付任何租金。信达公司提起诉讼。

【法院观点】

一审法院认为，案涉《融资租赁合同》、《所有权转移证书》、《概算租金支付表》及《实际租金支付表》约定了租赁物名称、数量、评估价值、租赁期限、租金构成及其支付期限、租赁期间届满租赁物的归属等。因果维美公司、合德堂交易市场公司采用售后回租的方式进行融资，不能否认其与信达公司之间的融资租赁关系，且各方在《融资租赁合同》中约定的权利义务符合融资租赁法律关系的特征；另，涉案《融资租赁合同》项下的标的物属合德堂交易市场公司的固定资产，真实存在，亦不属于法律行政法规禁止融资租赁的标的物，故双方签订的《融资租赁合同》体现了融资租赁法律关系的本质特征“融资”又“融物”，并非仅存在资金空转，据此法院认定各方之间签订《融资租赁合同》构成融资租赁法律关系。

二审法院认为，售后回租作为融资租赁交易的一种特殊形式，在本质上仍应当符合融资租赁的本质特征：一是融资与融物相结合；二是涉及买卖和融资租赁两个合同；三是出租人对租赁物享有所有权。出租人对租赁物是否享有所有权是判断合同性质的重要因素，也是售后回租合同与抵押借款合同的最主要区别。

本案中，信达公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并非发生转让。虽然部分租赁物为机器设备等动产，但不动产价值占据近68%的份额，且签约双方是将不动产与动产作为租赁物整体进行转让，二者密不可分。此外，信达公司未能进一步提交证据证明其按照《融资租赁合同》的约定在受让租赁物过程中从合德堂交易市场公司取得了包括所有权凭证原件、租赁物买卖合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件等能够证明合德堂交易市场公司拥有租赁物完整所有权的必要文件，该事实说明交易双方未有实际转让租赁物所有权的意愿。

综上，信达公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在《融资租赁合同》履行中仅有融资，没有租赁，不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质名为售后回租式的融资租赁合同，实为企业借贷合同。

【律师解读】

《金融租赁办法》第三十二条规定：“金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权”，第三十三条规定：“租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别，金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益”。《融资租赁企业监督管理办法》第十五条规定：“按照国家法律规定租赁物的权属应当登记的，融资租赁公司须依法办理相关登记手续”。

本案中，首先转让的租赁物包含不动产和动产，其中不动产占比份额较大；其次，出租人与承租人就不动产租赁物采用出具《所有权转移证书》而非登记转让的方式来转移所有权，不符合法定不动产所有权转让的形式要求，出租人无法取得租赁物所有权，结合上述《金融租赁办法》和《融资租赁企业监督管理办法》中对租赁物物权转移的相关规定，法院认定案涉融资租赁法律关系不成立是于法有据的。

就不动产租赁物而言，现行法律法规并没有禁止不动产作为租赁物，在天津高院（2016）津民初82号判决书中，法院认可酒店可以作为租赁物，融资租赁法律关系成立。但出租人是否真实受让了租赁物所有权是不动产融资租赁展业时需要注意的问题。天津高院（2016）津民初82号判决书及本案判决书都要求不动产租赁物的所有权应当通过登记的形式转让。最高院（2014）民二终字第109号判决书认为未取得商品房预售许可的租赁物无法过户，不能转让所有权，融资租赁法律关系不成立。

除房产外，实践中还存在以道路、桥梁等不动产作为租赁物的业务，出租人较难通过登记转让的方式获得此类不动产租赁物的所有权。这是因为尽管《不动产登记暂行条例》第五条规定“房屋等建筑物、构筑物所有权依照本条例的规定办理登记”，但现有的法律法规并未明确构筑物的具体含义，而且道路、桥梁的不动产登记还处于探索阶段，大部分省市还没有为此类不动产办理产权登记的实践。

因此融资租赁公司在开展不动产融资租赁业务时，首先应当结合当地不动产登记政策审查租赁物是否属于有相应权属登记机关的租赁物，如果属于可以登记产权的不动产，应审查其是否存在应登记而未登记的情况，如果属于无法登记产权的不动产，可审查是否存在其它可以证明承租人拥有所有权的文件。其次需注意对可以办理所有权转让登记的租赁物尽快办理所有权转让登记，获得所有权。

监管动态

2019年10月22日，中国银行保险监督管理委员会办公厅印发了《中国银保监会办公厅关于加强商业保理企业监督管理的通知》（以下简称“通知”）。

【内容摘要】

(四)商业保理企业不得有以下行为或经营以下业务：

1.吸收或变相吸收公众存款；

2.通过网络借贷信息中介机构、地方各类交易场所、资产管理机构以及私募投资基金等机构融入资金；

3.与其他商业保理企业拆借或变相拆借资金。

(五)商业保理企业可以向银保监会监管的银行和非银行金融机构融资，也可以通过股东借款、发行债券、再保理等渠道融资。融资来源必须符合国家相关法律法规规定。

【律师解读】

商业保理企业应尽量选择通知第五条列明的融资渠道，通过银行和非银行金融机构、股东借款、发行债券、再保理的渠道合规融资，避免面向公众，通过P2P、地方各类交易场所、资产管理机构以及私募投资基金等机构融资或是与其它商业保理企业有再保理以外的资金往来。

商业保理企业需严格遵守通知对企业融资渠道的要求，违规融资将可能承担以下后果：

1.面临地方监管部门采取的监管措施。通知明确若违规企业经整改验收不合格或违法违规情节严重的，监管部门将依法处罚或取缔。自通知出台以来，天津、深圳等地的地方监管部门纷纷开展商业保理企业核查工作，其开展工作的主要依据即为通知的内容。因此采用违规渠道融资的商业保理企业除了将面对监管措施外，还可能成为监管部门重点关注对象，甚至可能被要求退出市场，这将对企业发展产生负面影响；

2.合同无效，企业需立即返还已获得的本金和资金占用利息。尽管通知出台的时间并不长，但已有法院根据通知做出判决的司法实践。2020年1月，无锡中院(2019)苏02民终5050号判决书认定速锦公司将保理业务作为理财产品对外发售，经平台与个人签订《认购协议》募集资金的行为属非法金融行为，其向社会公众募集资金，通过地方各类交易场所融资获得保理资金的行为违反了通知的规定，即便根据协议暂时不具备返还条件，但因《认购协议》无效，速锦公司应立即向认购者返还本息；

3.情节严重的可能会构成犯罪。如果商业保理企业采用吸收或变相吸收公众存款的形式融资，情节严重的可能会承担刑事后果。刑法第一百七十六条规定了非法吸收公众存款罪，对非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的处以刑罚。单位犯罪的，直接负责的主管人员和其他直接责任人员也将按照该条款被处罚。