双方提议新价格并非合同变更，另寻交易机会被判赔230万
签订合同后，当事人或因原来的缔约背景发生变化、或对合同履行的预期调整等因素，为寻求利益最大化，一方当事人可能会对合同中的原有约定条款，再次提出新的磋商要求。
在合同尚未履行完毕的过程中，特别是主合同义务未履行的情况下，合同当事人若搁置合同履行，多次另行磋商，可能会使合同是否已经变更、合同是否已经解除，产生争议，引发不利影响。
近期受托办理的一起房屋买卖合同纠纷案件：由于房产市场下行，在签约后，买受人提议新的交易价格，并以新价格为基础，多次通过居间方与出卖人交叉磋商。最终，买受人以出卖人接受议价但拒绝履约为由，要求解除合同，双倍返还定金。
庭审过程中，两级法院详细审查了双方的缔约及磋商过程，对双方当事人提议新价格及其内涵进行了仔细询问，从各方议价过程、相关反馈中厘清案件事实，最终支持了出卖人即守约方的反诉请求，判决本诉原告买受人承担230万元的违约赔偿金。本文已隐去案件敏感信息，简要介绍案件情况，仅供分享交流。
一、合同变更是否已经达成，应如何确定？
案情简介：
经H公司从中居间，买受人姜某看中了出卖人王某名下位于上海市徐汇区一处优质学区房，随后三方于2024年2月1日签订《房地产买卖居间协议》。
该《房地产买卖居间协议》约定：
1、房屋转让价格为3700万元。签订该协议当日，由买受人姜某向出卖人王某支付定金50万元；签订该协议后10日内，双方应至居间方共同签署网签版《房屋买卖合同》。2024年4月1日前，卖方应向指定的监管账户支付购房款3630万元；2024年4月15日前，双方应至房地产交易中心办理网签过户登记手续；买方应自卖方取得登记在其名下的房屋产权证后7日内向卖方交付房屋，并收取房屋尾款20万元。 该房屋上无抵押权。
2、如出卖人未履行本协议的约定，则双倍向买受人蒋某返还定金；如买受人未履行本协议的约定，则出卖人有权没收定金。
合同中上述定金条款下方，标注有记载违约责任的承担范围的可选方框，包括定金责任、总房价20%违约金，及违约金不足以弥补守约方损失的，可以继续追偿。但三个可选方框均未勾选。
2024年2月1日，买受人姜某向出卖人王某支付购房定金50万元。
隔天，买受人即提出价格过高，提议要求变更交易价格。2024年2月至5月间，双方后续仍继续就房屋出售价格进行磋商，买受人先后提议房屋成交价格变更为3600万、3550万元等价格。多次议价过程中，出卖人曾同意3600万的价格，但双方均未及时签订变更协议。
2024年5月15日，出卖方王某通知买方，决定不予出售所涉房屋。
2024年6月30日，买受人姜某作为原告，向上海市徐汇区人民法院起诉，原告姜某认为：
被告王某在收到定金后，应当按约履行双方达成一致的合同内容，将所涉房屋出售给原告。被告明确拒绝出售房屋及车位的行为，已经构成根本违约。根据民法典587条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。被告作为违约方，应当承担相应的违约贵任。
庭审中，一审法院查明：双方均在不同时间提出过3600万的议价金额。同时，2024年6月15日，买受人姜某已经另行购置同小区同户型、面积房屋，购房价格为3430万。
原告买受人姜某主张：
1、双方曾两次协商一致共同变更购房价格为3600万元，但此后卖方拒绝履行合同，应为违约方，买方有权要求双倍返还定金。
虽原告姜某曾提出3550万元的价格，但系剔除50万元定金外，再行支付3550万，实际交易价格还是3600万元。双方曾两次一致确认以3600万元的价格继续交易，足以说明双方已经一致变更了原合同约定，被告王某应按约履行。
2、双方合同约定的违约责任限于定金责任，即使法院认为违约方为买房，也不应当超出定金责任判决赔偿。
即使法院认为，履行过程中系买方姜某首先提出变更合同价格，为违约方。但双方合同明确约定了有关定金责任的条款，且未进行勾选违约赔偿责任的条款，上述约定说明双方将违约责任限定于定金责任。故，应当以没收定金的范围，承担违约责任。
我方代理意见：
1、各方共同签订的《房地产买卖居间协议》包含了房屋交易的付款条件、过户登记等全部内容，案涉协议应认定为本约，并非定金合同。在买受人根本违约的前提下，出卖人表示拒绝履行合同实际系行使解除合同，同时有权没收定金，并有权进一步要求买受人承担赔偿实际损失等违约责任。
2、签订合同后，买受人立即提出降低购房价格，始终以最大程度降低购房价格为目的与出卖方反复协商，多次变更交易价格，提出协商方案又拖延交易，可以认定双方未能继续履行的根本原因是买受人导致的价格差异。没有任何证据证明双方曾达成有关变更交易价格的约定。在解除案涉合同前，买方已经另行购房，应认定本案违约方为买受人姜某。
3、根据居间方沟通记录显示：买受人另行购买同小区同户型房屋，违约另行交易的价格与双方约定交易价格产生差额270万，属于其从违约行为中所产生的获益，应当由守约方出卖人王某获得。
两级法院认为：
1、签订的《房地产买卖居间协议》为本约。双方订立合同后，对房屋出售价格再行协商，应经双方同意并协商一致认可。虽然在协商过程中，买卖双方均有出价行为，但即使存在提到某些价格，也不能当然导致变更合同约定的效果。无证据证明双方就新的价格协商一致变更合同条款。故最终合同未能履行的责任，在于买受方。
2、买受方系违约方，其要求双方返还定金的诉讼请求于法无据。出卖人认为市场价格下跌导致实际损失，法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，遵循公平原则和诚实信用原则，酌定没收定金后，买受方另行向出卖人支付违约金赔偿金230万。
二、法律规定
第509条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第543条当事人协商一致，可以变更合同。 第544条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第577条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第584条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第588条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
三、律师观点：
根据《民法典》有关规定，当事人协商一致，可以变更合同。如当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。可见，对于合同变更，亦须达到与合同订立同等“具体、确定”的意思表示标准。即便双方曾经先、后提及可以接受某一特定价格，但如该“变动价格”的意思表示，因存在时间、空间的差异，未能达到“具体、确定”的程度，仍视为合同未变更。
赔偿范围以定金为限，仅限于定金合同，即定金条款为唯一合同主义务条款。含有定金条款的本约合同，赔偿范围当然不限于定金责任。排除、限制赔偿范围，应通过明确约定。默示（无约定）或消极约定（未勾选），视为无约定。
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