随着社会经济的发展，城市面貌日新月异，一个个居民小区如雨后春笋般建造起来。据粗略统计，杭州市小区数量已有6000多个，杭州市机动车保有量已达442万辆。如此大基数的车辆该如何停放？这不禁引发了笔者的思考。

顾名思义，“规划车位”指的是开发商经过规划主管部门的规划审批后，按照规划设计图纸施工建造的停车位。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，无论是地上亦或地下的停车位，建筑工程都应当严格按照规划设计图纸施工。停车位的数量、密度及分布事关全体业主生活的便利性及生活品质，一旦确定非经法定程序不得随意增减。从规范建造、合理开发、保护消费者权益的角度，既然在原有规划批准的施工图纸中包括了地下空间的使用功能、机动车和非机动车停车车位的具体位置和数量以及人防建筑面积等事项，若需改变地下空间用途或增加车位，履行有关手续是法律的应有之义。

以杭州地区实际情况来看，目前规划车位一般有地面、地下、车库、人防、特殊车位五类车位。笔者将逐一进行辨析：

1.1地面露天停车位

按照《民法典》第二百七十五条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对于地面露天停车位的归属，存在两种不同的观点：

一种（即开发商观点）认为，小区建设用地使用权是开发商取得，开发商是土地使用权人。根据法律规定，小区建筑区划内的地上停车位应当归开发商所有。小区的绿化面积、共有面积、交通道路经过政府相关部门验收合格，备案可查，不存在占有共有面积的情况。

另一种（即业主观点）认为：车位使用的是全体业主共有的土地使用权，开发商给小区业主办理了房屋初始登记和转移登记之后业主共同享有小区全部的土地使用权。根据法律的规定，车位自然属于业主共有。车位没有计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，产权应当归业主所有。

这两种观点似乎都有一定道理。但根据目前通行的做法，及法院的裁判观点来看，地面露天停车位归属全体业主无疑。其法律依据是《审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”简而言之，就是地面露天停车位，并不符合专有部分的特征，其占用了业主共有的土地，因此属于全体业主所有。在最高院(2017)最高法民申2817号案件中，法院对于露天停车位的权属有一段非常精彩的说理，笔者在此不赘述，感兴趣的读者可以移步裁判文书网自行查看。

1.2地上车库、地下车位

关于该两类规划车位的权属，根据前款提及的《民法典》第二百七十五条规定，我们不难得出“开发商有权对其通过出售、附赠或者出租等方式对其权属进行约定”的结论。当然，在实践中，也存在部分规划的地上车库或地下车位并未进行约定的情况。对于此类情形下，车位的权属问题，最高院在《民法典物权编理解与适用》中给出了其倾向性意见;“如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主；另外，由建设单位负证明上述事实的举证责任，如果无法证明，权属也归全体业主共有”。

1.3人防车位

关于人防车位的权属，主流的观点是认为，《人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分。”《人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《民法典》第二百五十四条规定“国防资产属于国家所有。”因此，人防车位，属于国防设施，应归国家所有，但在平时可由开发商使用管理，收益归其所有。

当然，在司法实践当中，也有不同的观点。比如江苏盐城中院（2014）盐民终字第01318号案件中就认为，开发商对人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权。理由是，根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。而人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。类似的还有湖南株洲中院（2019）湘02民终2395号案件、河北廊坊中院（2018）冀10民终5414号案件的判决。

1.4特殊车位

目前杭城小区规划车位中的特殊车位，主要是指无障碍车位，也即残疾人停车车位。根据建设部、民政部、中国残联联合发布的《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，其中7.11.2项规定“残疾人停车车位的数量应根据停车场地大小而定，但不应少于总停车数的2%，至少应有1个停车位。停车场地面应保持平整，当有坡度时，最大的坡度不宜超过1/50，以便于残疾人通行。”因此，在建设单位建造小区时，会根据要求设置一定数量的无障碍车位。关于无障碍车位的权属，目前没有明确的法律规定，而开发商大多又将其对外销售（无障碍车位设计时会比一般车位更为宽敞，故售价较高），购买人又大多是肢体健全的业主，由此引发了不少争议。

笔者注意到，对于无障碍车位的权属主要有两种观点，一种是认为其权属归全体业主所有，主要理由是根据《浙江省实施<无障碍环境建设条例>办法》（省政府第370号令）第八条之规定，居住建筑、居住区应建设配套的无障碍设施，故无障碍车位属于小区内的配套公建设施，应交由全体业主使用，不得自行销售（笔者认为该理由较为牵强）；另一种则认为，按照“谁投资、谁受益”的原则，无障碍车位由开发商（建设单位）投资建造，则理由归开发商所有，并可对外销售。

对此，笔者检索了不少资料。其中，《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》（市建委2005年1月5日）提到“住宅区配套设施的权属，按当时法律、法规、规章或其他政府文件的规定执行，法律、法规、规章或其他政府文件未作规定的，按照‘谁投资、谁受益’的原则确定。”而事实上，目前法律、法规、规章或其他政府文件等对于无障碍车位的权属确实未作明确规定。当然，该规定只是部门发布的规范性文件，其效力层级较低，尚不足以作为司法实践的有力依据。另外，2022年，浙江省住房和城乡建设厅曾就省十三届人大六次会议“宁12号提案”（《关于进一步明确住宅小区无障碍机动车停车位属性的建议》）给出过一个答复意见。关于无障碍车位的权属问题，浙江省住建厅的意见是“目前，现有法律法规未对无障碍停车位的产权归属作出明确规定，加之设计用途的特殊性，各地在不动产管理实践中操作不一。其中，《无障碍环境建设条例》（国务令第622号）规定，城市的大中型公共场所的公共停车场和大型居住区的停车场，应当按照无障碍设施工程建设标准设置并标明无障碍停车位。无障碍设施改造由所有权人或者管理人负责。但上述规定并未明确无障碍停车位的权利归属以及能否交易问题。同时，根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定并办理登记。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的无障碍停车位，属于业主共有。因此，在《国有土地使用权出让合同》及规划条件中未明确要求将无障碍停车位无偿移交给相关管理部门，则无障碍停车位可依法登记。”

由此可以看出，在杭州地区，主管部门的倾向性意见是，在《国有土地使用权出让合同》及规划条件中未明确要求将无障碍停车位无偿移交给相关管理部门的前提下，无障碍车位归属开发商，并可自行对外销售。

2、非规划车位的权属

相较于“规划车位”，“非规划车位”指的就是开发商未经过规划主管部门的规划审批，未按照规划设计图纸施工建造的停车位。此类车位开发商建造、设置时一般会选择占用通道、拐角等位置，但其外观与普通车位无异，开发商销售时，小区基本都还未成立业主委员会，业主往往难以发现这些占用通道、拐角的“幽灵车位”。待业委会发现时，相关车位早已被开发商授予他人，给维权造成障碍。此类车位由于数量较多、权属不清，极易引发业委会与开发商之间的纠纷。

2.1地上非规划车位

地上的非规划车位，几乎都是占用了小区道路、绿化带、公共通道等公共区域而设置的停车位。这些区域在建筑规划中并未规划为停车位，而是开发商出于各种目的，将其改造为车位。根据《民法典》第二百七十五条之规定，我们不难得出“这些占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的结论。

2.2地下非规划车位

地下的非规划车位，是引发争议纠纷的“重灾区”。这类车位设置的位置通常较为偏僻，如通道、拐角等位置，有时价格会较规划车位便宜，但由于其并不是开发商按照规划设计图纸施工建造的，业主购买会存在较大的风险。地下的非规划车位主要分布于人防区域和非人防区域。人防区域的权属在上文中已作叙述，因相对明确，本节不再赘述。非人防区域所设置的非规划车位其权属则争议较大。各方争议的主要焦点是：（1）地下室除规划车位外的其他部位，其权属究竟属于开发商还是全体业主；（2）开发商能否通过购房合同或补充协议对地下室的权属进行约定。笔者正好也在经办类似的案件，并倾向认为非人防区域所设置的非规划车位权属应归全体业主。而笔者的观点，已有相应司法判例印证。如（2016）浙0108民初5363号案件中，法院认为“和美公司（案涉被告）超过行政许可增设车位，存在着对原告地下通道、地下车库联络道路等业主共有区间的侵占，损害了原告的利益，应承担相应的赔偿责任”。

笔者结合办案经验，认为主要杭州地区业委会与开发商之间的车位纠纷主要有以下几种类型：

1、未按照省市有关规定、地方标准的要求配置并移交10%的公共停车泊位

《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》（以下简称为“暂行规定”）第五条第四款规定：住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位,不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会,由物业管理企业负责管理。

浙江省于2013年亦出台《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）（以下简称“2013年浙江省配建标准”），其中第3.0.14条规定“住宅及公共办公楼建筑工程配建停车泊位数的10%应设置为公共泊位。公共泊位可设置于地面或地下，但须单独划定区域并予以区分。”

目前，杭城中存在不少小区开发商未按照上述规定配置并向业委会移交公共车位的情形。因此在司法实践中，存在业主委员会，依据以上部门规章、地方标准的要求，向法院提起诉讼要求开发商无偿移交10%的临时公共停车泊位的情形。

但根据笔者的办案经验发现，上述部门规章、地方标准的适用存在局限性。2005年1月18日，暂行规定公布施行。2010年12月10日，杭州市人民政府发布《杭州市人民政府办公厅关于废止和宣布失效部分规范性文件的通知》（杭政办函〔2010〕344号），暂行规定被废止。简而言之，需要小区处在杭州市市辖区范围内，且住宅区泊车位的设计、建设时间在此区间内，方能适用此暂行规定。

按照我国《标准化法》的规定，“标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准”“强制性国家标准由国务院批准发布或者授权批准发布”由此可以看出，2013年浙江省配建标准只是推荐性地方标准，并不能强制适用。

综上所述，若试图仅依据省市有关规定、地方标准向开发商主张10%的公共停车泊位，因适用条件非常严苛，存在较大的诉讼风险。

2、未按交评验收的规划车位数量移交公共车位

根据《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》（市政府令第319号）第十九条第二款规定：“停车场经验收合格后方可投入使用，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”第二十条规定“市建设行政主管部门应当会同市城市管理、公安机关交通管理部门建立政府投资建设公共停车场界定登记、验收制度；市建设行政主管部门应当会同市城市管理行政主管部门建立政府投资建设公共停车场的移交接管制度。”在实践中，杭州地区小区停车场在投入使用前，公安交警部门会出具《公共或专用停车场(库)竣工验收同意意见书》（临安区不适用），并载明公共车位数量及车位编号。

示例：

然而，部分小区的开发商在停车场通过验收后，又重新对车位进行了改造，或将原规划为公共车位的（位置较好的）车位与其他（位置较差的）车位进行置换售卖，导致出现未按交评验收的规划车位数量移交公共车位的情形。因此，存在业主委员会向开发商提起诉讼要求返还公共车位或索赔的纠纷。笔者认为，根据《民法典》第二百七十一条、第二百八十七条，业委会有权代表全体业主进行维权。

3、规划外增设车位

1、获取证据材料。此类纠纷，笔者建议至少需要掌握如下三项证据材料：（1）公安交警部门出具的《公共或专用停车场(库)竣工验收同意意见书》；（2）小区地面或地下室的车位竣工平面图；（3）商品房买卖合同。根据以上证据材料，可以对小区规划公共车位及规划外增设车位的数量、位置有较为清晰、明确的认知，便于后期开展维权工作。在此过程中，亦可委托第三方查验公司对小区车位进行专业的摸排查验，以获取更为准确的车位情况。

2、咨询、沟通、对接。在对小区车位情况掌握之后，业委会可以向专业的律师进行咨询，是否存在公共车位等小区公共利益被侵害的情形；根据咨询情况，就有关情况与开发商进行沟通、对接，督促开发商整改。

3、起诉维权。如开发商经业委会催告后仍未整改到位的，则建议业委会委托专业律师组织证据材料向当地人民法院提起诉讼进行维权。

上述涉公共车位纠纷并非杭州市独有，据笔者查询，其他省市亦有相关争议纠纷案例。在社会法治不断健全、公众法律意识不断提高的背景之下，与本文相关的诉讼案件会不断增加。公共车位事关全体业主公共利益，对开发商、业委会均有较大影响。案件所涉法律问题具体到个案中诉请不一，相对复杂。故在处理此类案件的过程中，需结合具体案情进行考量。必要时应寻求专业律师的帮助，采取诉讼、谈判、调解等多种方式妥善解决争议。